IRPH – tratar de entender qué se discute antes de la sentencia del Tribunal Supremo. Spoiler del fallo.

IRPH. Tengo la sensación de que, también en el derecho, el titular se está apoderando de todo y no hay lugar, ni tiempo, ni voluntad de querer entender. A modo de emperador romano todos esperamos un pulgar arriba o abajo  del Tribunal Supremo, del TJUE, o cualquier otro tribunal, para dar rienda suelta a comentarios, valoraciones y demandas sin acabar de comprender. Luego tenemos sentencias como la que comenté aquí, u otras que ponen a los jueces en jaque para no perjudicar a los consumidores por demandas ciclostiladas, llenas de corta y pega de sentencias en los hechos.

En este oasis aprovecho para lanzar un breve glosario para referirse bien a los contratos con consumidores y que la gente comprenda qué se puede reclamar y porqué:

  1. Elemento esencial del contrato. Aquella cláusula que hace referencia a lo que mueve a las partes a contratar, casi siempre: tiene que ver con la cosa que se adquiere y el precio que se paga por ella. En un préstamo hipotecario serían el importe del préstamo y el interés.
  2. Economía de mercado. Fijación de las condiciones del contrato a partir de la oferta y demanda, sería lo más parecido al libre mercado. Cuánto valen las cosas (el precio) lo determinan las partes sin que nadie externamente pueda decir si eso es caro o barato. (Cuñados excluidos).
  3. Otras cláusulas. Serán todas las que no hagan referencia al elemento esencial (el precio o el objeto del contrato). En un renting, por ejemplo, sería esencial la cuota y el vehículo, pero accesorio si los neumáticos entran o no.

Antes de intentar ninguna acción hay que clasificar la cláusula que queremos anular en el apartado 1 ó 3. Sólo las del apartado 3 (no elemento esencial) pueden ser directamente abusivas por desequilibrio en las prestaciones. Es decir, que por caro o por barato un contrato no se puede anular en derecho de consumo. Sólo conozco un caso, que no es de consumo, que permite esto: la rescissió per lesió (pero es otra cuestión). En una economía de mercado donde la oferta y demanda se fija libremente por las partes a través de los distintos competidores, el precio (sic! el interés en un préstamo) no puede ser abusivo.

En lo que hace referencia al resto de elementos del contrato (cláusulas que no definen el elemento esencial del contrato), que son muchos a la vista de la cantidad de páginas que tienen los contratos bancarios, todas las cláusulas que pueden ser declaradas abusivas por desequilibrio; pero para ello es preciso verificar una serie de requisitos: 

  1. Que la cláusula sea condición general, es decir, que no haya sido individualmente negociada. Si una cláusula es negociada, y hay prueba de ello (que le corresponde al predisponente del contrato), no puede ser abusiva porque precisamente se ha alcanzado un acuerdo al respecto.
  2. Que se separe del contenido legal que resultaría de aplicación si no hubiera cláusula. Por ejemplo, si el interés de demora está al 3% para la AEAT, al legal más 2 puntos en el 576 LEC, se separa sin justificación una cláusula general que lo establezca al 29%. Por tanto, es abusiva porque no hay razón que la explique y supone un sacrificio desproporcionado al consumidor.
  3. Que no haya justificación a esa cláusula para separarse del régimen general previsto en la Ley. Por ejemplo, si un deudor refinancia su deuda tras 4 incumplimientos, es razonable que la “prima de riesgo” del tipo de interés sea superior a uno convencional que nunca haya incumplido.
  4. Que no afecte al elemento esencial del contrato. Está cláusula, por definición, habrá sido negociada porque es lo que quieren las partes, por tanto no puede ser abusiva.

Son ejemplo de cláusulas abusivas: intereses de demora (no esencial), la de gastos que atribuye indiscriminadamente los gastos a los consumidores cuando según el régimen legal serían al 50%, vinculación de seguros para la contratación, comisión de apertura / estudio, etc.

Otra cuestión, muy diferente, es la falta de transparencia. Cuando la cláusula que se pretende invalidar es del apartado 1, sólo puede analizarse la abusividad si previamente ha sido declarada “no transparente”. Este es el concepto más complicado de entender porque como el legislador español traspuso mal la directiva (y eso que es muy breve), se “olvidó” el art. 4.2 Di 93/13. Este artículo, también breve, pero que ha ocasionado miles de procedimientos viene a señalar que no se puede analizar la abusividad de los elementos esenciales del contrato (objeto y precio) “siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible.” Para verificar esta claridad y comprensibilidad hay que analizar un doble control:

  • Control gramatical. Si la cláusulas se entienden por la unión de palabras. 
  • Control de transparencia. Si está claro el impacto económico de la cláusula de modo que el consumidor sepa a qué se obliga y qué le va a costar. 

En el caso de la cláusula suelo (que aún colea) este es el caso, los consumidores se “desfondaban” para negociar un tipo de interés variable que luego, dos páginas después se convertía en fijo revisable al alza al haber un suelo. Por ello, sólo si hay una alteración razonable de las expectativas económicas del contrato para el consumidor medio, hay falta de transparencia, que permitirá, solo previa falta de transparencia, analizar la abusividad de la cláusula que define el objeto principal del contrato: es decir, el precio o el interés.

Se hace difícil pensar cómo una cláusula no transparente puede ser no abusiva. Es decir, si un ciudadano medio ha visto frustradas sus expectativas económicas del contrato ¿cómo no será abusiva? esto es lo que, al parecer, justificará el Tribunal Supremo en su sentencia. Para verificar es es abusiva o no, el art. 82.1 TRLGDCU señala que son abusivas aquellas cláusulas del contrato que generen “un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.” El argumento, auguro, será que como se está empleando un índice de referencia previsto en una norma, la frustración de la expectativa económica y el desequilibrio con los que contrataron EURIBOR es de carácter legal y no ha sido expresamente generado por la entidad financiera.

Sin embargo, a mi modo de ver, esto no ampara, que no sea abusivo porque (i) el desequilibrio de los contratos con IRPH con respecto de los contrataros EURIBOR es evidente (pag. 23), (ii) casi todos los IRPH han acabado convertidos en tipos fijos, porque todas las entidades han cristalizado los últimos tipos aplicables tras la desaparición del IRPH Cajas, cuando se había contratado variable para aprovechar las bajadas, (iii) si no se constata la elección informada entre IRPH y EURIBOR, es imposible que el consumidor hubiera optado por un tipo minoritario (no localizo el dato, pero se firmaron muchas más hipotecas referenciadas a EURIBOR que a IRPH) lo que perite inferir que el consumidor hubiera escogido el índice de mayor frecuencia en la contratación y (iv) la actual situación supone que el cliente Euribor + 1 pague (0,54%) y el de IRPH (4,94%). El desequilibrio parece significativo.

Siempre he defendido que si alguien en las entidades hubiera llamado a los clientes para migrar a EURIBOR las hipotecas IRPH, la mayoría hubieran aceptado y renunciado a reclamar, y no tendríamos el colapso judicial que pagamos todos (¡hay todavía cláusulas suelo en el Supremo!) pero nadie en las entidades financieras ve al cliente como alguien a medio plazo, por la inmediatez de que hablaba al inicio, y nadie está dispuesto a ceder nada (ni un euro). Por eso los clientes, da la sensación que una vez captados, no generan ningún interés salvo para venderle otra cosa a pesar del ingente gasto publicitario. Otro debate es si hace falta cobrarle a alguien el 5% de interés cuando el tipo ordinario para las mismas operaciones es del 0,54%, y eso sobre cientos de miles de euros. Estaría bien saber cuántos empleados de banca tienen contratado IRPH.

En cualquier caso, ya avisaba el Tribunal Supremo en una reciente sentencia sobre cláusula suelo: “(…) 10 – En cuanto a las consecuencias de la falta de transparencia, hemos dicho en diversas resoluciones que es posible que una condición general inserta en un contrato celebrado con un consumidor, pese a no ser transparente, no sea abusiva, pues la falta de transparencia no supone necesariamente que las condiciones generales sean desequilibradas.”

En fin, que como esto va de pulgares, tenemos un fallo pendiente de notificar que todo el mundo conoce y que, en realidad, a pocos interesa.

Publicado en Cláusulas abusivas, Derecho bancario, Hipoteca | Etiquetado , , | Deja un comentario

Fusión Caixabank – Bankia. El curioso caso de los bancos sin dueño.

A los futuros graduados en administración y dirección de empresas, se les enseña derecho en la parte inicial de sus estudios. En las sesiones de derecho de empresas trato de explicarles los tipos de sociedades como parte del temario. El epígrafe suele denominarse “empresa – empresario” y persigue identificar los rasgos del empresario para poder aplicar / desplegar la normativa mercantil (o de consumo) en lugar de la estrictamente civil. Para generar un poco de reacción trato de explicar que la actividad mercantil no es sólo la que desarrollan las sociedades anónimas o limitadas (aunque en su mayoría sí), sino que hay otros tipos de organizaciones que también realizan ésta actividadd mercantil aunque por su forma no lo parecería. Suelo poner los ejemplos del F.C.Barcelona que es una asociación con una facturación de más de 700 millones de euros, o “La Caixa” que es una fundación.

El caso de Caixabank, personalmente, me resulta muy curioso porque es el único banco donde los gestores, mayoritariamente, se rinden cuentas a sí mismos. No es lo mismo rendir cuentas a quien ha puesto millones de euros y quiere un retorno que no hacerlo.  Al ser una fundación bancaria es una organización donde no hay un propietario que persiga el dividendo en términos estrictos (sic! capitalistmo) y, sin embargo, es un banco con razonble margen comercial, con un beneficio en de 1.985 millones de euros en 2018, un beneficio de 1.075 millones en 2019 y un dividendo de 418 millones de euros repartido en 2020 (quien tiene el 1% de Caixabank cobra 4 millones en dividendos). Ahora, con ocasión de la fusión Bankia me ha sorprendido la compleja implicación del Gobierno a través del Ministerio de Economía en esta operación (así com el nulo debate parlamentario sobre el asunto, sin embargo, se pregunta a los ministros cada cosa). En cualquier caso, trato de explicarme.

Las fusiones se regulan en la Ley 3/2009 de modificaciones estructurales (una Ley breve, ágil y muy ejecutiva fruto de una directiva comunitaria que armoniza las legislaciones de los estados miembros). Este proceso, en apretado resumen, tiene tres fases:

Preparatoria. En esta fase los órganos de administración de BANKIA y CAIXABANK redactan el “proyecto común de fusión” de BANKIA y CAIXABANK (art. 30 LME). En este documento se fija el tipo de canje, es decir, cuánto vale cada sociedad y que participación tendrá cada uno de los participantes en la futura entidad. A partir de aquí los órganos de administración tienen la obligación de “abstenerse” de realizar cualquier actuación para asegurar la “libre formación” de la voluntad de la propiedad. En la práctica, no obstante, nadie se aproximaría a una fusión sin el placet inicial de la propiedad, pues si la propiedad no quiere no tiene sentido perder tiempo y recursos. En el caso de esta fusión parece que este placet sería gubernamental. En las anónimas, los órganos de administración, además, deben elaborar un informe de los efectos de la fusión.

Decisoria. Donde los propietarios de las entidades participantes deciden si aceptan la propuesta de los órganos de administración plasmada en el proyecto común de fusión y en el informe.

Ejecutiva. Donde se materializan los acuerdos.

La segunda de las fases (la decisión por la propiedad) es la que más me llama la atención dada la especial situación de los participantes. Por partes, CAIXABANK:

CAIXABANK Títulos %
Total acciones 5.981.438.031,00 100,00%
Criteria 2.392.575.212,40 40,00%
Consejeros 254.922.110,60 4,26%
Resto de acciones (free float) 3.333.940.708,00 55,74%

Es una sociedad anónima cuyo propietario con mayor porcentaje (40%) es CRITERIA. Este titular del 40% tiene a su vez un único propietario que es la Fundación Bancaria “La Caixa”. Los consejeros, además, tienen un 4,26% de la entidad. Con esto tenemos que la fundación y consejeros controlan el 44,26%. La pregunta es ¿de quién es la fundación? respuesta académica, de nadie. Las fundaciones no tienen dueño sino que simplemente sujetan el patrimonio al cumplimiento de un fin social, los aportantes no reciben ningún derecho sobre el patrimonio de la fundación (como en todas las fundaciones). La fundación “La Caixa” es resultado de la fusión de la Caja de ahorros para la vejez (de fuerte arraigo, con una idea muy novedosa para la época y fruto de una revolución social) y la Caja de Barcelona. Tras la crisis financiera de 2008, la Ley 9/2012 obligó a “La Caixa” a transformarse en fundación bancaria conforme a la Ley 26/2013; sin embargo, la fundación, propiamente, no pertenece a nadie. Tiene como órganos de control el patronato (sería como el consejo de administración) y el protectorado que es un organismo que asegura la sujeción del patrimonio al fin social, en el caso de la fundación bancaria La Caixa el protectorado lo ejerce el ministerio de economía (art. 45 Ley 26/2013). En esta situación tenemos que, en el caso de CAIXABANK, los gestores, sin haber puesto dinero, tienen el poder de decisión directamente por dominar el 4,26% e indirectamente por dominar la fundación a través de ser miembros del patronato que comparten parcialmente. Su única limitación a la fusión es la que pueda poner el protectorado (es decir, el ministerio de economía).

En lo que hace referencia a BANKIA:

BANKIA Títulos %
BFA 1.897.271.613 61,81%
Institucional español 195.528.558 6,37%
Institucional extranjero 667.928.010 21,76%
Minoristas 308.486.972 10,05%
TOTAL 3.069.522.105 100%
     
BFA 19.183.670.108 100%
FROB 19.183.670.108 100%

El accionista de referencia de BANKIA es el FROB, que es una entidad de derecho público sujeta a derecho privado encargado de reestructurar las entidades financieras con problemas de solvencia o liquidez. En realidad el FROB es el órgano nacional del MUR comunitario de creación tras la crisis financiera para evitar que vuelva a ocurrir y que ejecutó la venta de Popular por un euro que expliqué aquí. La composición del órgano de gobierno del FROB es de 11 miembros de los cuales 7 los ha nombrado el Gobierno (1 presidente, 3 serán representantes del ministerio de economía, vicepresidente CNMV y 2 del ministerio de Hacienda).

Pues bien, despejado el complicado régimen de quién es quién en cada entidad, tenemos que los gestores tienen el control no indirecto, como en otras entidades cotizadas, sino directo porque no hay accionista de referencia al que garantizarle el dividendo o que ejerza los derechos de propiedad. En Caixabank porque son los mismos quienes negocian (4,26%) que quienes deciden (a través de la fundación – 40%) y en Bankia porque el FROB no tiene un alma de inversor sino de entidad de regulación que centra su interés en que se siga el procedimiento legal de intervención de entidades, más que el resultado concreto. Al FROB no se le exige rentabilidad sino control para evitar riesgo de colapso.

Todo ello, además, donde el Ministerio de Economía tiene el control de BANKIA a través del FROB (nombrando a los consejeros) y alguna ascendencia sobre CAIXABANK a través de protectorado que ejerce sobre el accionista de referencia que la Ley le atribuye; todo ello además por el hecho de tener algún ex ministro del mismo partido en su consejo de administración. Esta circunstancia no es necesariamente negativa, de hecho, ambas entidades parecen tener buenos desempeños según sus portales de publicación de resultados. En cualquier caso aprovecharé para tratar de captar la atención de los alumnos de ADE haciéndoles la pregunta siguiente: en la fusión CAIXA – BANKIA ¿quién decide sobre si acepta la fusión o no?

 

 

Publicado en Sin categoría | Deja un comentario

El crédito de la AEAT por derivación no es crédito subordinado en el concurso. Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de junio de 2020, una dificultad añadida a la “segunda oportunidad”.

El CENDOJ ha publicado dos sentencias del Tribunal Supremo en materia clasificación del créditos públicos por derivación tributaria en sede concursal. Son las sentencias 315/2020 y 316/2020, ambas de 17 de junio de 2020 y con mismo ponente. Los argumentos utilizados para acordar que el crédito de la AEAT por derivación no es una sanción y, por tanto, no es subordinado son los siguientes:

  1. La Ley General Tributaria, al enumerar las distintas sanciones, no incluye como tal la derivación de deuda.

  2. Para el obligado tributario por derivación su deuda tributaria también se desglosa en principal, intereses, recargos y sanción con lo que no es una imposición de una sanción sino un obligado más. 

  3. Los obligados tributarios por derivación lo son por deuda ajena ya que ellos no cometieron el hecho imponible.

  4. La derivación no es una nueva deuda que liquida la administración tributaria sino que es un mecanismo que, por incumplimiento, añade un obligado más a la cadena.

  5. Para el Tribunal Supremo, la derivación tiene la misma naturaleza que el art. 367 TRLSC al señalar que es una responsabilidad por deuda ajena de atribución legal (ex lege).

  6. La derivación no es una sanción porque no hay ejercicio del derecho sancionador del Estado como ha señalado el Tribunal Constitucional.

  7. No siendo la derivación una sanción no hay motivo alguno para subordinar el crédito, en consecuencia, en el concurso tendrá la misma clasificación que tendría el originario.

La argumentación del Tribunal Supremo es concisa, bastante sólida y técnicamente poco cuestionable. Dicho lo anterior y con la máxima consideración, creo que esta interpretación, casi quirúrgica, tiene un importante impacto en sede de exoneración por los siguientes motivos:

  1. La inmensa mayoría de derivaciones de la AEAT son por el incumplimiento de normas mercantiles o concursales. De hecho, la mayoría de las que he podido revisar indican que se impone la derivación por (i) no haber disuelto la sociedad adecuadamente, haciendo referencia al 367 LSC o (ii) por no haber solicitado el concurso antes referenciando el incumplimiento al art. 5 LC.

  2. El art. 178.1.1º Bis LC 22/2003 que regula la exoneración, en caso de culpabilidad del concurso por retraso (es decir por lo mismo que la AEAT deriva) indica que “No obstante, si el concurso hubiera sido declarado culpable por aplicación del artículo 165.1.1.º el juez podrá no obstante conceder el beneficio atendidas las circunstancias y siempre que no se apreciare dolo o culpa grave del deudor.”
    El nuevo art. 487 del Texto Refundido de la Ley Concursal, vigente el próximo 1 de septiembre, por su parte indica “No obstante, si el concurso hubiera sido declarado culpable por haber incumplido el deudor el deber de solicitar oportunamente la declaración de concurso, el juez podrá conceder el beneficio atendiendo a las circunstancias en que se hubiera producido el retraso“. El matiz es importante porque el retraso sólo se “castiga” si hay dolo o culpa grave lo que, curiosamente, en el nuevo texto refundido (que igual no lo es tanto) ha desparecido para señalar “atendiendo a las circunstancias” sin precisar la necesidad de dolo o culpa grave; en cualquier caso el juez del concurso puede valorar la causalidad entre el incumplimiento (retraso en la solicitud del concurso) y el daño.

  3. Si el art. 178 BIS y el inminente 487 TRLC atribuyen una función revisora al juez de modo que pueda analiza el retraso y su impacto en la insolvencia, no tiene sentido no hacerlo en sede de clasificación del crédito. Máxime para personas físicas porque esta clasificación tendrá un impacto directo en materia de exoneración ya que obligará a acudir al plan de pagos. No es lo mismo la derivación por incumplir la obligación de disolverse que por una una sucesión de empresa, por no haber atendido un embargo o por haberse alzado con sus bienes el deudor, no es lo mismo.

  4. Se puede argumentar que en sede de clasificación no se puede ir tan allá, sin embargo, el Tribunal Supremo no ha tenido inconvenientes en denunciar la incongruencia de la literalidad y la finalidad de la norma en su sentencia de 2 de julio de 2019 también en materia de exoneración al delimitar el alcance del plan de pagos acordando la afectación sólo a unas categorías (privilegiado y ordinario) que no es lo que la literalidad expresa. 

En resumen, que siendo acertada la justificación técnica en sede de clasificación de créditos, el impacto choca frontalmente con la finalidad de la norma a que hacía referencia la STS de 2 de julio de 2019. Y ello porque aboca a un plan de pagos donde, en el 99% de casos, no se podrá atender la totalidad de la deuda (de mi experiencia personal), relegando a un momento posterior (5 años, que se dice pronto) la “incertidumbre” para el concursado que (i) ha vivido una ejecución antes del concurso con embargo sucesivos, (ii) se ha sometido a un procedimiento concursal (de entre 1 y 2 años), (ii) ha visto liquidado todo su patrimonio, y, además, (iv) le esperan 5 años de incertidumbre para ver si se le exonera el crédito porque técnicamente quizá se interpreta que el crédito público no es exonerable en el momento que corresponda decidirlo (porque como la Ley es de 2015, hasta 2021 o 2022, con suerte, no tendremos las primeras resoluciones tras 5 años de plan sin haber satisfecho la totalidad).

La situación actual, además, tiene fecha de caducidad porque la Directiva 2019/1023 (que debe estar incorporada en junio de 2021 al ordenamiento español) en su artículo 23.4, dentro del título III relativo a la exoneración de las deudas sólo indica como excepciones a la exoneración las siguientes:

“Los Estados miembros podrán excluir algunas categorías específicas de la exoneración de deudas, o limitar el acceso a la exoneración de deudas, o establecer un plazo más largo para la exoneración de deudas en caso de que tales exclusiones, restricciones o prolongaciones de plazos estén debidamente justificadas, en los siguientes casos:
a) deudas garantizadas; 
b) deudas derivadas de sanciones penales o relacionadas con estas;
c) deudas derivadas de responsabilidad extracontractual;
d) deudas relativas a obligaciones de alimentos derivadas de relaciones de familia, de parentesco, de matrimonio o de afinidad;
e) deudas contraídas tras la solicitud o la apertura del procedimiento conducente a la exoneración de deudas, y
f) deudas derivadas de la obligación de pagar los costes de un procedimiento conducente a la exoneración de deudas.”

De todas las categorías se puede apreciar que en ninguna de ellas figura el crédito público, al que, salvo error, sólo se hace referencia en el considerando 52 donde, en sede de acuerdos de reestructuración. Y además, limita a 3 años el plazo de duración para la obtención de la exoneración definitiva (con las posibles ampliaciones del 23.1 donde tampoco figura el crédito público). Al “derivado” quizá le interesa más seguir en la economía sumergida hasta que se trasponga la directiva 2019/1023 y tenga más claro que le ocurrirá porque a día de hoy, es complicado. En este sentido es imprescindible la lectura del artículo la profesora Cuena relativa a la trasposición de la Directiva.

Y ahora, con este panorama normativo, traten de explicarlo al amigo, cliente, o familiar (que no sea abogado especialista en concursal) para que lo entienda y se haga una idea de si le exoneraran la deuda o no.

Publicado en Concurso de acreedores, exoneración, Responsabilidad de administradores | Etiquetado , , | 1 Comentario

Prescripción y cláusulas abusivas: STJUE 16 de julio de 2020. Devolución de gastos indiscriminadamente atribuidos al consumidor.

Leo con sorpresa los titulares conforme a los cuales se dice que el TJUE obliga a los bancos a devolver los gastos de hipoteca (aquí, aquí, aquí y aquí, por citar algunos ejemplos, con la excepción de éste). El titular es inadecuado porque, entre otros motivos, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sólo interpreta el derecho de la unión, nunca el derecho interno de cada estado miembro; esta función es exclusiva de los jueces nacionales. Por este motivo, es imposible que el TJUE obligue a nada a ningún banco español. Lo que hace el TJUE es indicar al juez nacional (a veces de forma alambicada) cómo se interpreta el derecho de la Unión, recibida la sentencia será el juez nacional quien decida si debe inaplicar la norma nacional por entrar en conflicto con la norma comunitaria.

Por ser honestos, como en España se están elevando muchas cuestiones prejudiciales, también es cierto que la sentencias del TJUE y las conclusiones de los abogados generales (v. gr. las del Abogado general en materia de IRPH) contienen frases (ver apartado 124) donde se valora directamente el caso y el derecho interno. En cualquier caso, la STJUE de 16 de julio de 2020 en materia de gastos de hipoteca y el derecho del consumidor a su restitución, interpreta el derecho de la unión. Para comprender la cuestión se debe conocer qué se reclama cuando se solicita la declaración de que existen cláusulas abusivas en el contrato por el consumidor y sus efectos. En este sentido, la demanda se compone de dos acciones, a saber: acción de nulidad de la cláusula por abusiva y acción de reclamación de cantidad por lo indebidamente pagado. Como los gastos no es elemento esencial del contrato (a diferencia del interés, por ejemplo) al analizar la abusividad el tribunal debe:

  • RESPECTO DE LA ABUSIVIDAD:
  • Verificar si la cláusula ha sido objeto de negociación. Nunca creo que lo haya sido, pero si lo hubiera sido dejaría de ser condición general y por tanto excluida de abusivdad.
  • Ver cuál habría sido el régimen general aplicable. Es decir, a falta de contrato que altere el régimen ¿cuáles habrían sido las obligaciones de las partes?
    • Si el resultado se separa del régimen legal que aplicaría, verificar si hay alguna justificación para esta decisión (mayor riesgo, mejora del precio, etc.)
    • A falta de justificación: es abusiva por desequilibrio.
  • El plazo de esta acción es imprescriptible porque es NULIDAD.
  • RESPECTO DE LA DEVOLUCIÓN
  • Declarado la abusividad por desequilibrio (gastos) la cláusula se tiene por no puesta (se expulsa del contrato).
  • Como el consumidor ha cargado con más de lo que le correspondía tiene una “acción de daños y perjuicios” contra el predisponente (Banco).
  • A esta segunda acción sí que le aplica la prescripción porque no es nulidad sino “daños y perjuicios”.
  • El plazo general de reclamación es el siguiente:
    • 15 años en España donde aplique el Código Civil.
    • 10 años en Cataluña donde aplica la legislación catalana.
    • 5 años a partir del mes de octubre de 2020 en España donde aplique Código Civil por la reforma operada por la Ley 42/2015, como expliqué aquí.

El TJUE lo que ha señalado es que la “seguridad jurídica”, es decir, la imposibilidad de ir revisando todos los contratos antiguos, es un elemento a tener en consideración y que se puede aplicar la prescripción a pesar de que se haya declarado la nulidad por abusiva de una cláusula, ahora bien, esta prescripción no deberá aplicarse (mandato al juez nacional para interpretar el derecho de la Unión Europea) “siempre que ni el momento en que ese plazo comienza a correr ni su duración hagan imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar tal restitución.” (ver apartado 92). El matiz del apartado 91 dice expresamente que el plazo de 5 años, que entrará en vigor en octubre de 2020, “puede” hacer excesivamente difícil para el consumidor el ejercicio de sus derechos”.

A mi modo de ver, la ponderación entre la seguridad jurídica y la abusividad para conceder o denegar la devolución de los gastos indebidamente repercutidos debe tener en consideración los siguientes extremos:

  • La primera sentencia de pleno del TS que resuelve cómo se distribuyen los gastos es de 15 de marzo de 2018 (ECLI: ES:TS:2018:849). El origen es un asunto del año 2016 en primera instancia. La jurisprudencia (2 sentencias) se fijó por otra de pleno de 23 enero de 2019 (ECLI:ES:TS:2019:101). Por tanto, hasta 2018 / 2019 no se fijó el criterio del que se hicieron eco los medios de comunicación encargados constitucionalmente de garantizar la información (más que el BOE que es puramente normativo). Antes de esa fecha se habían firmado miles, sino millones, de préstamos con garantía hipotecaria con atribución indiscriminada al consumidor de la totalidad de los gastos.
  • A partir de 2018 y sobre todo en enero de 2019, los ciudadanos “razonablemente informados” a través de los medios de comunicación (ver cualquier motor de búsqueda p.ej. golpe) conocieron o pudieron conocer la posibilidad de reclamar estos importes.
  • Antes de la revolución del derecho de consumo a raíz de la sentencia TJUE AZIZ de 14 de marzo de 2013 los consumidores no pensaban o hubiera podido pensar razonablemente que los miles de contratos de préstamo con garantía hipotecaria pudieran ser abusivos, produciéndose una primera oleada de demandas que hasta esa fecha eran prácticamente inexistentes.
  • La aplicación automática de la prescripción conduce a lo siguiente
    • El límite en España donde aplique Código Civil hasta el 6 de octubre de 2020 supondría que sólo tendrían derecho a devolución los contratos firmados a partir del 6 de octubre de 2005 (15 años)
    • Las demandas interpuestas a partir del 7 de octubre 2020, en España donde aplique Código Civil, sólo tendrían derecho a devolución los contratos firmados a partir del 6 de octubre de 2015 y siempre con el límite de 5 años.
    • Las demandas interpuestas en Cataluña, independientemente de la fecha, sólo gener derecho de devolución si se firmó 10 años antes de la demanda, ahora sería 2010.

Esta “discriminación normativa” o de territorio, no tiene justificación desde la perspectiva del derecho de consumo y de la decidida protección al consumidor del TJUE a través de sus sentencias. Supone que en pleno auge inmobiliario y con contratación masivamente abusiva los que en Barcelona compraron en 2007 no tienen derecho a devolución, pero los mismos en 2010 sí.

Para evitar esta situación sería mucho más razonable fijar un plazo a partir del momento en que los consumidores pudieron saber el régimen aplicable. Es decir, desde que el Tribunal Supremo (en dos sentencias de Pleno) razonó que la cláusula era sistemáticamente abusiva y esta información se publicó en los medios de comunicación (aquí, aquí y aquí). El plazo podría ser de, por ejemplo, 4 años (hasta 2022) como la acción de nulidad, de modo que hubiera un plazo límite para demandar. Técnicamente a las demandas posteriores a ese plazo se les aplica automáticamente la prescripción que les corresponda para garantizar la seguridad jurídica y a las intermedias, se inaplica la prescripción con el argumento de que lo contrario sería hacer “imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar tal restitución” expresamente avalado por el TJUE.

 

 

Publicado en Cláusulas abusivas, Condiciones generales, Derecho bancario, gastos hipoteca | Etiquetado , , | Deja un comentario

Préstamos ICO COVID-19 y régimen de garantías. El 80/20 se ha explicado mal a los avalistas.

A lo largo de las últimas semanas hemos tenido diversas consultas sobre el régimen de garantías los préstamos ICO COVID-19. En concreto la pregunta más recurrente ha sido la formulada por los administradores a los que se le ha exigido el aval / fianza solidaria para poder formalizar la operación. La pregunta o la asunción más frecuente es ¿sólo debo el 20%, verdad? La respuesta probablemente sea no. El funcionamiento de los préstamos ICO COID-19, aunque es aparentemente sencillo, conlleva una serie de riesgos que, a mi juicio, no se han explicado adecuadamente y que pueden dar lugar a cierta litigiosidad donde las expectativas de los avalistas no son muy buenas. Trato de explicarme:

Es muy importante partir de la idea de que la PYME (vale para autónomo o cualquier entidad) que contrata un préstamo ICO COVID-19 lo hace exclusivamente con la entidad financiera, no con el ICO. Esto es así porque las entidades financieras son las únicas entidades autorizadas para la tramitación de esta modalidad de préstamo.

Entre el ICO (garante de la operación para la entidad financiera) y la PYME no hay ninguna relación jurídica; de este modo el certificado ICO del aval de la operación que se libra, en realidad, es exclusivamente para la entidad financiera no para el acreditado, con los errores interpretativos que esto puede suponer en la creencia de que ese aval es a fondo perdido.

La concesión de la financiación ICO COVID-19, como es sabido, tiene una serie de requisitos:

  1. No aparecer en los ficheros de morosidad CIRBE, es decir no tener deuda con la Banca, puedes tenerla con la AEAT o TGSS, proveedores, o ejecuciones laborales en curso pero no con la Banca.
  2. No estar en concurso o haber solicitado su declaración.
  3. Limitación máxima del importe del préstamo equivalente al 25% de la facturación anual o al importe de 24 meses de salarios.
  4. Destinar el importe a gastos de circulante.

En cuanto a las garantías de la financiación concedida, el ICO establece un aval del 80% del principal del préstamo para PYMES y autónomos, y del 70% para el resto de operaciones (esta garantía no se puede extender a intereses u otros importes distintos del principal). En la comparecencia del Presidente del Gobierno del 17 de marzo de 2020 a escasos días de la declaración del estado de alarma, se indicó lo siguiente:

El tercer conjunto de medidas está destinado a enviar a nuestras empresas (y también a los mercados) un mensaje contundente, rotundo, el estado español: va a proporcionar a nuestro tejido empresarial toda la liquidez que necesite, toda, para mantenerse operativo. No vamos a permitir que los problemas temporales de liquidez puedan convertirse en problemas de solvencia. Las empresas solventes necesitan liquidez y vamos a garantizársela durante esta crisis para que se mantenga el empleo y también la actividad económica.
Por ello, hemos aprobado la creación de una línea de avales y garantías públicas por un valor de hasta 100.000 millones de euros, lo que permitirá movilizar entre 150 mil y 200 mil millones de euros en nuestro sistema económico si también incorporamos al sector privado. El Estado será el garante de las operaciones.”

Con estas premisas, sobre las que no me extenderé porque han tenido una publicidad muy importante, las entidades financieras han elaborado una serie de documentos ejecutivos Banco Santander, BBVA, Banc Sabadell y Caixabank muy visuales y explicativos de la operativa para la concesión. De la lectura de todos ellos se puede apreciar como el 100% reiteran la garantía del ICO en forma de aval de la operación. Lo que no ha tenido la misma publicidad es el FAQ publicado en la web del ICO sobre el régimen del riesgo de la operación y sobre el régimen de garantías donde se explica que el riesgo de la operación lo asume la entidad financiera y donde señala, también, que las garantías (más allá de la del ICO) para la concesión de la financiación las determina la entidad financiera.

Esta circunstancia que desde un plano teórico tiene sentido, llevado a la práctica, a mi modo de ver, genera distorsiones muy significativas en la forma en que se ha explicado y  que, además, colisiona con otras medidas COVID-19. El avalista o la sociedad deudora no debe el 20% del saldo impagado, debe el 100% sin que el aval del ICO suponga ninguna minoración del importe debido o reclamado por la entidad financiera en caso de incumplimiento.

Supongamos un empresario que ha solicitado un ICO COVID-19 por 100.000 € para atender salarios, proveedores, algún compromiso financiero que se sigue devengando, etc. La entidad financiera le ha solicitado el aval personal para formalizar la operación y, además, el ICO ha garantizado el préstamo. En caso de que el crédito no se pueda devolver (pongamos por un rebrote en la zona que obligue a un nuevo confinamiento) el avalista verá como:

  1. Una deuda que sería del negocio como salarios, proveedores, etc. ha pasado a ser deuda personal por importe de 100.000 € (en una especie de garante de todas las operaciones de la sociedad post 14 de marzo).
  2. La entidad financiera tiene la cobertura del 80% del ICO que no produce utilidad alguna al avalista.
  3. Como existe un desajuste importante entre la factura personal y la empresarial se ha asumido un riesgo desproporcionado a la capacidad económica del avalista que, previsiblemente, sin el ingreso de la empresa no podrá atender.
  4. Casa muy mal avalar el 100% de la deuda de la sociedad con las medidas de no responsabilidad de administradores por pérdida patrimonial grave del 367 LSC (ver art. 40 del Real Decreto 8/2020) o la no exigencia de presentar concurso hasta el 31 de diciembre, previsto en el art. 43 de la misma norma.Me detengo sobre esto porque, con la legislación especial del RD 8/2020, el proveedor al que se le impaga una entrega efectuada después del 14 de marzo no puede extender la responsabilidad al administrador por los suministros que efectúe (asumiendo aquél el 100% de la pérdida), sin embargo, ese mismo suministro si lo paga a través una línea ICO COVID-19 avalada al 80% por el estado será directamente asumido por el avalista ante la entidad financiera. Creo que habrá avalistas que, legítimamente, no quisieran asumir este riesgo personal de estar bien informados.Esta legislación especial del RD 8/2020 obliga a explicar muy bien el alcance del aval en el momento de contratar porque partiendo que la legislación especial de no responsabilidad y de los trípticos de las entidades, da la sensación de que la garantía tiene algún beneficio para el avalista / acreditado cuando el beneficiario es, únicamente, la entidad financiera. Entiendo que esta garantía es imprescindible para que se conceda el préstamo y la liquidez necesaria para sostener el sistema, por supuesto; pero como es irrelevante desde la óptica del prestatario, no veo la oportunidad de publicitarlo hasta el extremo que se ha hecho.

Me pregunto qué sentido tiene enfatizar un régimen de garantías 80/20 ó 70/30 a través de la rueda de prensa del Presidente del Gobierno del 17 de marzo, dar tanta publicidad a través de los trípticos de comercialización, etc. cuando el único destinatario son las entidades financieras. Aun más cuando algunas contrataciones han sido alentadas por las propias entidades que han llamado a las empresas para ofrecer la contratación explicando el régimen de garantías 80/20. En cualquier caso, veamos el régimen de ejecución en caso de impago:

  1. Préstamo ICO COVID-19 sin garantías impagado.
    1. En el caso de impago, como  señala el ICO, es el la entidad la que inicia las acciones de recuperación (ejecución judicial) porque es la parte acreedora del contrato.
    2. Como el contrato sólo es uno (póliza de préstamo con el famoso “anexo 0”) y ha sido suscrito entre la entidad financiera y la empresa, el saldo deudor será el que determine la entidad financiera a través de la liquidación de la cuenta.
    3. El propio ICO cede las acciones de reclamación por sus pagos a las entidades financieras. Ver ejemplo aquí, y en lo que a la línea de avales se refiere los convenios ya están suscritos.
    4. Para el deudor (la empresa) la deuda será del 100% + intereses; y las únicas partes intervinientes en el procedimiento judicial de ejecución serán la entidad financiera y la empresa deudora por el 100% deuda + intereses sin que el ICO intervenga para nada.
    5. La entidad financiera, además, se girará al ICO para exigir el pago del aval del 70/80% según el caso, este procedimiento será opaco para el / los deudores porque no son parte del convenio suscrito entre ICO y entidades financieras.
    6. El cobro de la entidad financiera por el ICO no alterará en nada el procedimiento o la ejecución sobre la empresa.
  2. Préstamo ICO COVID-19 con garantías impagado.
    1. En el caso de impago el procedimiento se dirigirá contra el deudor principal y los avalistas.
    2. El contrato es uno y no se desgranan los saldos, se exigirá el 100% al deudor (empresa) y al avalista.
    3. El cobro de la entidad financiera por parte del ICO no alterará en nada la deuda de la empresa y el avalista.

Pensemos ahora en un póliza de crédito con vencimiento 30 de marzo por 100.000 € sin garantías. La empresa contrata un PRESTAMO ICO COVID-19 por 200.000 € y destina 100.000 € al pago de la póliza recientemente vencida, el pago es legítimo porque está dentro de los límites de la Orden del 25 de marzo de 2020. Sin embargo, el efecto inmediato es que la entidad transforma su deuda sin garantía en deuda con garantía ICO al 80%, manteniendo el 100% de la responsabilidad del deudor.

En este escenario quizá hubiera sido más prudente explicar el alcance de la responsabilidad de forma mucho más cuidadosa y en especial evitar la confusión del 80/20 ya que esa garantía es ajena al deudor principal y al avalista. En esta situación o ante la duda que puedan tener sobre el alcance de su responsabilidad existen las siguientes alternativas:

a) Reclamar la CIRBE a la entidad financiera para verificar el importe de responsabilidad comunicado por la entidad al Banco de España, si es del 100% del préstamo (resp. directa deuda / resp. indirecta avalista) es que la responsabilidad es total.

b) Proceder a la amortización anticipada del ICO COVID-19 para evitar traspasar deuda no avalada por deuda avalada.

c) Negociar por parte del avalista, en su caso, un nuevo préstamo con limitación de la fianza al 20% del saldo deudor más los intereses pendientes de cobro ya que nunca se extienden a la garantía del ICO.

También creo que hubiera sido deseable obligar a una mediación en caso de impago de créditos ICO COVID-19 ya que la “implacable” ejecución de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con seguridad, no dará mejor solución que una mediación que vea las causas del impago y alternativas, estacionalidad, que suponga mayor recuperación aunque sea en mayor plazo, en especial si hay nuevos rebrotes o cuarentenas en alguna zona en particular. Veremos.

Publicado en Condiciones generales, COVID-19, Derecho bancario, Derivación de responsabilidad, Fianza, Garantías | Etiquetado , | Deja un comentario

Sentencia AP Barcelona IRPH después de la Sentencia del TJUE: ¿una respuesta demasiado masiva?

He podido leer la sentencia del IRPH de la Audiencia Provincial de Barcelona de 24 de abril de 2020 (no tengo el link) que, salvo error, es el primer fallo relativo al IRPH tras la sentencia del TJUE de 3 de marzo de 2020. La sentencia de la AP Barcelona confirma la validez del tipo de referencia IRPH para los préstamos hipotecarios.

La sentencia desgrana sin hacer largos “copia y pega” (de agradecer) los argumentos que le llevan a la decisión que yo resumiría en lo siguiente:

  1. El IRPH es un tipo de interés de los publicados por el Banco de España. Este índice es uno de los que se “facilitan” por la administración pública para que sean incorporados a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de inmuebles, salvo que las partes acuerden otro distinto (de los publicados o no).
  2. Siendo un interés publicado por el Banco de España en el marco de la legislación bancaria no puede analizarse la “abusividad” del índice. De hecho, si la cláusula es el resultado de “copiar” una disposición legal / administrativa nunca cabe abusividad sobre la misma (art. 4 de la Ley de CGC) porque es la Ley y no una condición contractual o pacto. La Ley puede ser injusta pero no abusiva desde un punto de vista civil – contractual.
  3. Como el tipo de interés hace referencia al elemento esencial del contrato (precio del contrato: lo que el banco percibe por prestar el dinero, como el comerciante por una coca cola) sólo pude analizarse la “transparencia”.
  4. La manipulación del tipo IRPH queda fuera del ámbito del análisis de la abusividad contractual; al ser un tipo de referencia publicado por el Banco de España en el marco de normativa bancaria de préstamos hipotecarios, la jurisdicción civil no tiene competencia sobre este organismo (en su caso correspondería la vía administrativa o la contencioso – administrativa)
  5. La entidad no está obligada a suministrar información del tipo IRPH con respecto a otras posibilidades porque:
    1. La obligación de información sobre la evolución de los tipos sólo afecta a los de importe inferior a los 150.253 € y sólo hasta 2011.
    2. Ni la reforma del año 2011 ni la actual Ley de crédito inmobiliario prevén la información sobre la evolución de los tipos.
  6. El acceso a los tipos era accesible (desde un punto de vista de publicidad legislativa) y, además, el análisis no puede hacerse por el comportamiento posterior sino por la información en el momento de contratar.
  7. No puede atribuirse a las entidades financieras una obligación de “asesoramiento” en la contratación, el parámetro de la transparencia se mide por la corrección respecto a la información exigible, no por la oportunidad.

Interponer una querella por estos argumentos jurídicos se califica sóla, yo pienso que responde más a una estrategia comercial que otra cosa (a saber los casos de IRPH presentados). Ahora bien, también la misma sección debería saber separar los recursos masivos de corta y pega de otros, porque de forma casi masiva no está condenando en costas a las entidades financieras, en lo que yo creo, es para evitar lo que entienden es el enriquecimiento injusto de una empresa de abogados; pero esto tiene efectos sobre el resto, aunque quizá estoy equivocado.

En todo caso creo que hay algunos matices de la sentencia del TJUE que escapan al análisis efectuado por la sentencia, en parte, como dije aquí por la dificultad de interpretar al TJUE en general y la sentencia IRPH en particular:

  1. Sobre la posibilidad de analizar la “abusividad” por ser la transcripción de una disposición normativa, el TJUE señaló  que sólo se puede limitar el análisis siempre que esa norma fuera imperativa. En el caso del IRPH la norma no es imperativa. También es cierto que siendo elemento esencial del contrato (precio) no se altera la situación final porque sobre el precio, los tribunales, no pueden decir si es demasiado caro o barato, salvo que coexista un error en el consumidor. Así que ciertamente la abusividad sólo cabrá por falta d e transparencia.
  2. El TJUE, en su sentencia, obliga a un análisis individual de la transparencia de cada consumidor. La sentencia de la SAP Barcelona, en realidad, cierra su criterio de forma general, del redactado parece que siempre salvará la transparencia (con independencia del resto de condiciones del consumidor) que es lo que la STJUE dice que no se debe realizar. Para una valoración real, como por ejemplo se hace en la multidivisa, se analiza el comportamiento concreto en el momento de contratar. Para cumplir con el mandato del TJUE al analizar la inclusión del IPRH como condición contractual entiendo que se debería valorar, la accesibilidad de los índices y la normativa sobre información (lo que hace la sentencia) y además las siguientes cuestiones:
    1. Qué tipos había en el momento de contratar. Teniendo en cuenta que el EURIBOR se creó en 1999, en las primeras contrataciones no se pudo hacer comparación porque propiamente no había trazabilidad. A falta de posibilidad de comparación no puede exigirse a las entidades.
    2. El perfil del / de los contratantes. En este sentido la experiencia y la formación creo que son elementos a tener en cuenta. La publicación de la norma, no imperativa, no es transcripción de lo que sería el mismo resultado de aplicación legal (porque podría existir otro tipo, o incluso pactarlo como p.ej. el LIBOR). Par mí, la comprensión real de la carga económica del contrato exige saber que el mismo contrato con otro tipo podría tener otro comportamiento (no necesariamente cuantificado, pero sí que con otro tipo podría pagarse un importe distinto)
    3. Qué incentivos tenía la entidad a sus empleados por esta colocación.
    4. En caso de que el EURIBOR tuviera ya una evolución, qué antigüedad y comportamiento tenía cada uno. En este sentido creo que sería oportuno acudir a la Ley 26/1988 de disciplina de las entidades de crédito, art. 48.2 h que señala respecto de la información preconctractual “Dicha información tendrá por objeto permitir al cliente conocer las características esenciales de los productos propuestos y evaluar si estos se ajustan a sus necesidades y, cuando pueda verse afectada, a su situación financiera.” La falta de información (por no ser exigible según la Orden de 1994) no debería desactivar la finalidad de la Ley.

En fin, que es una materia complicada, que una solución general para todos los contratos no creo que sea el modo de abordarla y que se escapa del mandato del TJUE según el considerando 43, 46 y 50 de la sentencia 3 de marzo y el art. 8 de la Directiva 93/13. Por eso vuelvo al inicio: el problema quizá es que al estar planteado el recurso / demanda por una empresa de abogados de forma masiva en iguales términos y con una cuota muy representativa, la solución es masiva también.

Publicado en Cláusulas abusivas, Condiciones generales, Derecho bancario, Hipoteca | Etiquetado | Deja un comentario

Alteración extraordinaria de las prestaciones del contrato por COVID-19 ¿puedo dejar de cumplir? En derecho le llaman: rebus sic stantibus.

Desde el inicio de las medidas del gobierno por la COVID-19, en los blogs de derecho privado, se viene anunciando una especie de derecho de “desistir” o “incumplir temporalmente” el contrato en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, me recuerda a los artículos que anunciaban el derecho de tanteo en la venta de créditos bancarios.

Va por delante que no tengo mayor conocimiento que los demás que escriben sobre derecho privado, pero creo que es importante dar una información adecuada por los propios operadores jurídicos, indicando los riesgos porque no hacerlo bien (i) genera frustración a los ciudadanos (se me ocurre como ejemplo el anunciado “derecho” a la consolidación de plaza el abuso de la temporalidad por la administración pública y la posterior sentencia del TJUE), (ii) evita perder dinero porque una negociación sobre un escenario realista hace que el operador asuma menos riesgos, y (iii) puede llevar a que el negocio (es decir el euro) quede por detrás de la discusión jurídica lo que es un riesgo demasiado elevado, de modo que las disquisiciones hasta el extremo (y eso que a veces yo mismo me pierdo en ellas) no suelen llevar a nada. El artículo de Magistrado Fernández Seijo en El Derecho es la que más útil me ha parecido.

Creo que hay diversos ejemplos de la aplicación de esta cláusula en nuestro derecho. A mi modo de ver, el derecho de resolución de los contratos por el concursado del art. 61.2 LC es un claro ejemplo de rebus sic stantibus; el contrato está en vigor pero se puede dejar sin efecto porque el cumplimiento es demasiado gravoso para el concursado (o más bien para los acreedores del concursado que ven reducir su masa de cobro en beneficio de uno sólo de ellos), el cambio de circunstancias económicas para una de las partes – ser insolvente – es una alteración que hace demasiado oneroso cumplir a una de las partes. También la declaración de lesividad en el ámbito de la contratación pública podría ser un ejemplo de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus (aunque esto lo tengo mucho menos por la mano).

Sin embargo, creo que la alegación de este mecanismo para solicitar “no cumplir” tiene poco recorrido y menos utilidad en el ámbito del COVID-19 por lo siguiente:

  1. Las personas físicas ya tienen unas alternativas legalmente previstas para afrontar el cambio de circunstancias por el COVID-19 (ver entradas anteriores). Sería discutible si a los “no vulnerables” les afecta realmente, pero en puridad (y aunque me parecen insuficientes) hay medidas a las que acogerse.
  2. Las personas jurídicas tienen un mecanismo de financiación extraordinario (ICO) según el art. 31 del RDL 8/2020 para paliar los efectos temporales de las medidas. También me parece insuficiente pero ir resolviendo los contratos, suspenderlos o buscar solución judicial tampoco me parece que arregle el problema mejor que lo anterior.

RebusLa aplicación del rebus sic stantibus requiere unos presupuestos cuya concurrencia, a mi juicio, es poco discutible. En cuanto al carácter excepcional basta transcribir una rueda de prensa previa a cualquier real decreto para justificar el carácter excepcional de la situación; que, además, lo extraordinario ha sido imprevisible también es evidente (basta ver la curva de casos y contagios). Ahora bien, la cuestión nuclear para la aplicación de la alternación extraordinaria no es cuánto ha cambiado la vida desde la firma del contrato, sino si hay una desproporción económica exhorbitante entre las prestaciones de las partes que justifique compensar a una de las partes; y aquí creo que lo económico da mejor respuesta que lo jurídico. Lo que esta cláusula permite, en realidad, es no obligar a una de las partes a perder mucho dinero por la ejecución del contrato. Es importante que el rebus sic stantibus no aplica para contratos colaterales, sino que tiene que ser directamente alegado contra la contraparte, por eso la en financiación para pagar a terceros, el Tribunal Supremo lo viene inaplicando. En cualquier caso bajando a lo económico:

 a) Si es persona física y pudo aducir a las medidas de los reales decretos (para los contratos en general – consumidores) esa sería la vía más adecuada, suspender la prestación del servicio o instar la resolución del art. 36 del RDL 11/2020. En los contratos financieros la suspensión también es una medida adecuada. Si no hay dinero para nada, aquí sí, los mecanismos concursales deberían actuar porque el problema no es de un contrato sino de solvencia.

b) Si es persona jurídica y acudió al ICO, no hay motivo para incumplir. Por el contrario, si cumplir es muy gravoso, mejor incumplir porque, en caso de resolución se puede pedir un nuevo plazo conforme al 1124 Cc. En cuanto a la eventual indemnización por incumplimiento debería solicitarse que nunca rebase el 1.107 cc. Por tanto, el ejercicio económico a realizar es ¿cuánto pierdo cumpliendo? si el resultado es menor que la indemnización por incumplir, mejor cumplir en caso contrario es más eficiente incumplir. 

Ciertamente el contrato más complicado es el de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, en este caso creo que conforme al 27 LAU en relación al 1124 Cc se debería dar plazo extraordinario por parte del tribunal (con las limitaciones del procedimiento de desahucio), aun así sería mucho más útil la prohibición de resolver por incumplimientos consecuencia del COVID-19 como han hecho en Alemania o aumentar el plazo de enervación hasta antes del lanzamiento en lugar de los 10 días.

Aun así, si el solicitante puede acreditar que solicitó la financiación extraordinaria del art. 31 RDL 8/2020, que no la obtuvo, que a 31 de diciembre de 2019 no era insolvente, que la imposibilidad de cumplir es por el COVID-19, y que cumplir (por las circunstancias que sean de materias primas, etc.) le es excesivamente oneroso, podrá solicitar la aplicación y, entiendo, le debería ser estimada; pero su aplicación masiva por el hecho de la pandemia, lo que trato de explicar, es que será restrictiva y deberá acreditarla el solicitante.

c) Si el contrato es financiero mejor acudir a mecanismos preconcursales, por eso es imprescindible una reforma del art. 71 BIS LC y de la disposición adicional cuarta de la Ley Concursal que permita la refinanciación de las deudas temporalmente de forma rápida y económica, dejando el concurso para las empresas inviables o las que no puedan recabar una refinanciación con la mayoría de sus acreedores.

En cualquier caso el legislador deberá decidir entre mejor:

a) Establecer mecanismos adecuados de refinanciación (no sólo de contratos financieros) de modo que haya una “hibernación de la deuda” como ha abordado la reforma de la ley concursal en Nueva Zelanda de un mes extensible hasta 6 con el acuerdo del 51% de los acreedores. De este modo los negocios viables (pero con tensión de tesorería) pueden continuar.

b) Llenar los juzgados de comunicaciones de insolvencia de empresas a las que se restringirán las condiciones, ahogándolas aun más, para acabar por tener una empresa en concurso donde el convenio, con la actual regulación no es un elemento adecuado (esencialmente en lo temporal) ante una situación como la del COVID-19.

c) Esperar a que haya una reclamación en masa de incumplimientos por rebus sic stantibus y que los tribunales, individualmente y sin un criterio jurisprudencial claro vayan resolviendo en cada caso, lo que será jurídicamente interesante pero con muy poco interés económico y, como decía, generador de frustración.

Sirva de muestra que del 100% de modificaciones intentadas como consumidor casi todas se han atendido (curiosamente me cuesta más con grandes operadores como Booking o RyanAir); y en las empresariales, también se ha llegado a un acuerdo con la contraparte que deja a las partes moderadamente insatisfechas, lo que es el mejor síntoma económico.

Publicado en Arrendamientos, Condiciones generales, Estado de alarma, Moratoria, Refinanciación, Sin categoría | Etiquetado , , | Deja un comentario

Suspensión de contratos financieros (no hipotecarios) y resolución de otros contratos por personas físicas y avalistas.

Siguiendo la relación de entradas que ofrece la Ley respecto de los contratos pendientes de cumplimiento durante el estado de alarma, en esta entrada me centraré en la afectación sobre los contratos de financiación (distintos a los hipotecarios) y de cualesquiera otros contratos (por ejemplo de compra aplazada, o de servicios) que no puedan ser ejecutados por los empresarios.

En primer lugar me referiré a los contratos de financiación no garantizados con hipoteca (para los hipotecarios ver entradas anteriores) por ejemplo, si tiene un préstamo por la compra de un bien de consumo, o una financiación de cualquier otro tipo que venga pagando mensualmente, esto también aplicaría a un leasing. Como en los casos anteriores, sólo pueden acceder a estas medidas (i) personas físicas (no necesariamente consumidores), bien sean el deudor principal o el fiador / avalista y (ii) que, además, estén en situación de vulnerabilidad. Si desea saber si le alcanza la medida tiene a su disposición, con carácter orientativo, la siguiente tabla.

Para acceder a la suspensión de los contratos financieros es necesario:

  1. Dirigir comunicación a la entidad financiera acreedora (incluye el leasing también) solicitando la suspensión del contrato acompañando la documentación de estar en situación de vulnerabilidad (art. 17 RDL 11/2020 – ver tabla). La comunicación deber dirigirse entre el 16 de marzo y hasta un mes después de la finalización del estado de alarma (hoy sería 12 de mayo, aunque previsiblemente será 26 de mayo).
  2. Si se cumplen los requisitos la entidad financiera está obligada a suspender el contrato sin necesidad de firmar documento adicional alguno. Por ejemplo, si es un préstamo al consumo para la adquisición de bienes, o un préstamo ordinario queda suspendido sin más trámite. Si el contrato tiene alguna inscripción, por ejemplo, la compra de un vehículo (reserva de dominio) se deberá anotar la ampliación del plazo.
  3. La suspensión será de 3 meses prorrogables mediante acuerdo del consejo de ministros. 
  4. Durante la suspensión no se devengará ni la cuota ni intereses ordinarios o de demora de ningún tipo.
  5. Las entidades financieras deben comunicar al Banco de España las suspensiones de los contratos que se produzcan.

Los avalistas o fiadores, conforme a los arts. 21 y 22 RDL 11/2020, siempre que ellos individualmente estén en vulnerabilidad y aunque el deudor principal no lo esté, tienen la doble alternativas de (i) acogerse a la suspensión de los tres meses, lo que puede ser útil de cara a la primera reclamación si el deudor principal está excluido de la norma y (ii) solicitar el agotamiento del patrimonio del deudor principal antes de que se dirijan contra el suyo (vamos, una fianza normal) lo que a efectos prácticos le dará mucho tiempo para, en su caso, poder reestructurar la deuda.

El Real Decreto, posteriormente, también prevé una la cancelación de los contratos de compraventa de bienes o de prestación de servicios afectados por el COVID-19. En este caso, siguiendo lo dispuesto en el art. 36 RDL 11/2020 sólo aplica a los consumidores, pero no es necesario que estén en situación de vulnerabilidad. Es decir, aplica a todos los consumidores con independencia de su situación (lo que tiene sentido porque si no hay prestación del servicio la condición del consumidor es irrelevante). Las alternativas y tramitación son las que siguen:

  1. Es necesario que el contrato resulte de imposible cumplimiento como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma. P.ej. Compra de un billete de avión para volar durante la restricción de movilidad, reserva para eventos a celebrar en el periodo de confinamiento, compra de un bien cuyo término de entrega era esencial y no se puede entregar, etc.
  2. Producida la eventualidad deberá dirigir comunicación de resolución a la entidad prestadora del servicio o vendedora del bien en un plazo de 14 días (excesivamente breve) aunque no especifica si desde la contratación, desde la publicación de la norma o desde que el servicio debiera ser prestado, con lo que cuanto antes mejor. El canal de comunicación por mail será válido pero sería recomendable disponer de un mail de confirmación o de un justificante del envío.
  3. La resolución, y devolución de dinero, sólo aplicará en caso de que el consumidor no pueda obtener una propuesta de revisión sobre la base de la buena fe (complicado de definir). En cualquier caso, estas medidas pueden consistir, entre otras, en el ofrecimiento de bonos o vales sustitutorios a la devolución del dinero. Sin embargo, si en el plazo era esencial o 60 días no hay acuerdo entre el consumidor y el proveedor del servicio, aplica la resolución y la obligación de devolución de cantidades. El consejo es que si no quiere el servicio dejé específica constancia de que opta por la resolución porque el servicio a posteriori no tiene sentido.
  4. La devolución del dinero al consumidor deberá producirse en 14 días desde la resolución.
  5. Si fuese prestación de servicios (por ejemplo la cuota del gimnasio u otro servicio mensual) hay que estimar la resolución en todo caso porque el servicio es imposible y hay derecho a la devolución del periodo no disfrutado. Los que opten por continuar no pueden tener cargos por servicios mientras sean no prestados con normalidad.
  6. Para los viajes combinados (aquellos en que se vende el paquete del viaje). El touroperador puede ofrecer al consumidor un bono con una duración de 1 año por cuantía equivalente al precio del viaje; no obstante, ese bono deberá contar con “suficiente respaldo financiero que garantice la devolución.” (me pregunto cómo se hace o verifica esto). En todo caso, si los proveedores del servicio (hotel en Mexico) devuelve el importe al operador, el touroperador debe restituir el importe al consumidor. Pasado el plazo del año sin uso por el consumidor debe restituirse la suma de lo pagado al consumidor.

La Ley olvida aquellos contratos que no se puedan disfrutar por cancelaciones accesorias. Imaginemos un evento cancelado por la organización pero que está fuera del periodo del estado de alarma, en estos caso, lamentablemente, no hay derecho forzoso a la devolución para los consumidores aunque no reciban el servicio contratado, y habrá que estar a cada una de las condiciones pactadas en la política de devoluciones / cancelaciones en el momento de contratar.

 

Publicado en Sin categoría | Deja un comentario

Alternativas para los deudores hipotecarios en situación vulnerable durante el estado de alarma.

En esta segunda entrada me centraré en los deudores hipotecarios y las alternativas de que disponen por la crisis del COVID-19 durante el estado de alarma. Como señalé en la entrada de arrendamientos las medidas del gobierno sólo aplican a los deudores hipotecarios / fiadores o avalistas que sean persona físicas y que, además, estén en situación de vulnerabilidad. En consecuencia, las sociedades mercantiles siguen pagando y además les podrán exigir intereses de demora si no lo hacen durante el estado de alarma (ver art. 15.2 RDL 8/2020), no obstante, tienen abiertas la líneas ICO para financiación en los términos del art. 30.1 RDL 8/2020 con lo que los impagos, en su caso, deberían mitigarse por la nueva financiación.

Respecto a los acreedores hipotecarios se da la especial circunstancia de que los umbrales de vulnerabilidad iniciales (art. 9 RDL 8/2020) se han modificado en el RDL 11/2020 para extenderlos más, creo que en grandes ciudades era casi imposible que afectase a propietarios reales teniendo en cuenta el precio de la vivienda y el necesario ingreso para poder acceder a la compra vivienda. El inconveniente es que los umbrales no se cumplían en el momento de la cuota de marzo con lo que la medida, a pesar de los anuncios dados, sólo será aplicable a estos a partir del 1 de abril. En cualquier caso, como en la entrada de arrendamientos, he confeccionado una tabla para que cada uno pueda verificar su situación, sin más ánimo que el estrictamente divulgativo, deberá consultar con un profesional o con la entidad financiera si realmente cumple los requisitos. Dadas las limitaciones técnicas del blog y la cuota de suscripción dejo el link para descarga

Sólo para el caso de que usted sea un deudor hipotecario / fiador / avalista en situación de vulnerabilidad podrá acceder a la moratoria de hasta 3 meses en el pago de la cuota de la hipoteca. Esta medida se extiende a tres tipos de préstamos con garantía hipotecaria:

  1. Los préstamos con garantía hipoteca destinados a la adquisición de la vivienda habitual.
  2. Los préstamos con garantía hipotecaria de empresarios o profesionales (personas físicas) afectos a la actividad económica. P.ej. Local de peluquería adquirido por el autónomo.
  3. Los préstamos con garantía hipotecaria de otras viviendas distintas de la habitual en régimen de arrendamiento.

En lo que hace referencia a los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores, tienen un doble derecho, en primer lugar el que hace referencia a su vivienda habitual, regulado en el art. 8.2 RDL 8/2020. Si la vivienda habitual del avalista fuera la garantía dada a un familiar (por ser lo más frecuente) para la adquisición de la vivienda habitual del familiar y, además, está en situación de vulnerabilidad, podrá solicitar la aplicación de las mismas medidas que el deudor principal (moratoria). En segundo lugar, cualquier fiador, avalista o hipotecante no deudor, podrá solictiar al acreedor (banco) que agote todo el patrimonio del deudor principal antes de dirigirse contra el suyo. Ciertamente parece una medida bastante útil, sin embargo, con la posición judicial de que el fiador no podía ser demandado en el procedimiento hipotecario sumario no sé el verdadero alcance de la medida.

Por lo que respecta a los deudores hipotecarios en vulnerabilidad para solicitar la moratoria del pago de hipotecas deberán:

  1. Dirigir comunicación a la entidad financiera (o acreedor privado si es el caso) entre el 18 de marzo y los 15 días posteriores a la finalización del estado de alarma (hoy sería hasta el 28 de abril). Me pregunto qué ocurre con los deudores hipotecarios enfermos e ingresados que físicamente no puedan hacer esta comunicación (dada la premura del plazo). Los plazos son peligrosos cuando son tan breves y se esperan picos de ingresos elevados.
  2. La entidad financiera (acreedor) deberá implementar la medida en 15 días y la suspensión del pago de la cuota hipotecaria y sus intereses será de 3 meses, ampliables por el Consejo de Ministros.
  3. La entidad financiera comunicará la modificación al Banco de España.
  4. La alteración del contrato no hace perder el rango hipotecario del acreedor (es decir si era primera carga, seguirá siéndolo), art. 13.3 RDL 8/2020.
  5. La novación exigirá escritura pública y registro de la propiedad cuyos honorarios se bonifican al 50% por estas causas (art. 16 RDL 8/2020)

La medida, para ciudades como Barcelona, Madrid y otras capitales, a mi modo de ver,  deja fuera a mucha gente que sin ser legalmente “vulnerable” (todos lo somos en realidad) no le sobra nada a final de mes. Vuelvo con ejemplo numérico, familia de 2 progenitores y 2 hijos que ingresa 2.000 € / mes se considera no vulnerable. Con una hipoteca de 1.300 € porque ambos están en ERTE e ingresaban el doble, tienen 700 € para todo el mes 4 personas; sin suspensión de pagos corrientes será complicado llegar a final de mes. Por eso me extraña que en redactado del RDL 8/2020 esté el 15.2 que obliga al pago de intereses de demora de todos los créditos a los que no les afecte el RDL 8/2020, es redundante para mal.

Nuevamente, aquellos que se aprovechen de la medida sin cumplir con los requisitos serán responsables de los daños y perjuicios (entiendo que frente a la entidad financiera, quizá también ante el notario y registrador) según el art. 16 RDL 8/2020. Los perjuicios según el RDL 8/2020 serán, al menos, el beneficio obtenido. Creo que con esta redacción sólo incluiría la obligación de pagar las cuotas aplazadas (3 meses) con su interés ordinario y el de demora pactado en contrato por el periodo hasta el pago. En estos procesos, la carga de la prueba a la hora de acreditar el “engaño” es de la entidad financiera. En este sentido se aparta del RDL 11/2020 que teniendo un artículo similar no señala quién es el obligado a la prueba para los arrendamientos.

Publicado en Sin categoría | Deja un comentario

Modificaciones en materia de arrendamientos durante el estado de alarma. Arrendatarios en situación de vulnerabilidad y posibilidades que se presentan.

En las actuales circunstancias el Gobierno está adoptando una serie de medidas tendentes a paliar los efectos de la pandemia del COVID-19, como curiosidad, el virus se llama SARS-coV-2 mientras que la enfermedad es la COVID-19. En consecuencia, las medidas tienen como misión paliar los efectos, eminentemente económicos, de la enfermedad. Tengo como propósito efectuar una serie de entradas analizando las medidas adoptadas para que se pueda conocer con el máximo detalle las alternativas de cada uno así como los pasos a seguir.

En esta primera entrada me referiré a los arrendamientos y su tratamiento durante el estado de alarma. De esta modalidad de contrato se ha ocupado el RDL 11/2020 quizá con algo de retraso porque a las rentas del mes de marzo no les afecta. En cualquier caso, el Gobierno ha optado por un régimen de mitigación que sólo aplica a las personas físicas y que, además, estén en situación de vulnerabilidad (salvo el régimen de prórrogas que veremos a continuación). Como consecuencia de lo anterior, las personas jurídicas, imagino, verán paliados los efectos vía financiación extraordinaria a través de la líneas ICO a que me referiré en otra entrada, o bien mediante medidas posteriores que se publiquen en otros reales decretos.

Para saber si está en el ámbito de protección del decreto he creado una tabla (por si no la he incorporado bien a la entrada, si desea saber su situación puede comprobarlo pinchando en el siguiente link)

La única medida que aplica a todos los arrendatarios (inquilinos) que sean personas físicas  y estén o o en situación de vulnerabilidad es el que hace referencia a la prórroga de los contratos cuyo vencimiento se produzca durante el estado de alarma. Para todos ellos el arrendatarios tiene derecho a una prórroga automática según lo dispuesto en el art. 2 RDL 11/2020 cuyos requisitos son los que siguen:

  • Sólo aplica a los contratos en que finalice la prórroga del 9.1 LAU (duración obligatoria de 3 años ó 5 años obligatorios a instancias del arrendatario según de cuando fuera el contrato) o de l 10.1 LAU (cualquiera de las prórrogas posteriores si el contrato ya estuviera en prórroga) durante el periodo entre el 16 de marzo de 2020 y hasta los 2 meses después de la finalización del estado de alarma, si éste acaba en abril, por ejemplo, sería hasta junio.
  • Para acceder a la prórroga, arrendatario (inquilino) deberá remitir comunicación al arrendador solicitando la prórroga. Es importante llevar a cabo estas comunicaciones para asegurar la efectividad de la medida. Dado que no es posible acudir a las oficinas de Correos y el envío de Burofax es limitado, entiendo que la remisión de correos electrónicos o el canal de comunicación habitual, siempre que fuese posible dejar algún soporte o rastro del envío serían suficiente. Debería ser muy sencilla ya que siendo forzosa sólo es necesario ponerlo en conocimiento del arrendador.
  • En cuanto a la duración de la prórroga si hay acuerdo se estará a lo pactado por las partes, por ejemplo, si a los dos les convienen 3 meses, se estará a ese plazo. 
  • A falta de acuerdo, el arrendador deberá acceder a lo solicitado con un límite máximo de 6 meses de prórroga forzosa para el arrendador.
  • Durante la prórroga del contrato aplicarán las mismas condiciones.

A partir de aquí para la aplicación de cualquier otra de las medidas previstas en el Real Decreto 11/2020 será necesario tener la condición de persona en situación de vulnerabilidad que describen los arts. 5 y 6 del propio RD, por eso he creado la tabla. He agrupado las medidas por bloques:

Respecto a los procedimientos de desahucio en curso, es decir, desahucios pendientes de vista o de lanzamiento a 16 de marzo de 2020. En estos procesos:

  • En primer lugar hay que esperar hasta la finalización de la suspensión de los plazos procesales, por ahora 13 de abril de 2020 hasta entonces no se practica actuación judicial alguna.
  • El arrendatario (unidad familiar) no debe tener alternativa habitacional.
  • Para comunicar su situación de vulnerabilidad deberá presentar escrito, con la documentación acreditativa, dirigido al Letrado de la Administración de justicia para que éste notifique a los servicios sociales y acuerde la suspensión, por 6 meses máximo del lanzamiento o de la vista de oposición, parece que el plazo lo decide el Letrado discrecionalmente a la vista del informe de servicios sociales.
  • Si el propietario también en vulnerabilidad dará traslado a servicios sociales para que emita informe y con ambos decidirá el alcance de la suspensión (vaya cuadro, la verdad)

Moratorias o condonación del pago de la renta: necesariamente hay que estar en situación de vulnerabilidad. Hay que diferenciar si el arrendador es “gran tenedor” o un “arrendador normal”.

  • Grandes tenedores (aquellos que tienen más de 10 inmuebles – pisos -, o más de 1.500 m2 en arrendamiento)
    • El arrendatario debe dirigir comunicación al arrendador donde deberá especificar las medidas de aplazamiento temporal y extraordinario que propone. Ídem respecto al canal de comunicación indicado anteriormente en la prórroga.
    • Recibida la comunicación aplicará lo que las partes libremente acuerden.
    • A falta de acuerdo, el arrendador en 7 días deberá comunicar al arrendatario una de las siguientes opciones:
      • Reducción del 50% durante el estado de alarma y el mes siguiente.
      • Moratoria del pago de las rentas durante el estado de alarma y hasta 4 meses después de finalizar el estado de alarma. Las cuotas aplazadas se devolverán en 3 años sin intereses.
  • Arrendamientos ordinarios (resto)
    • El arrendatario debe dirigir comunicación al arrendador en el plazo de un mes desde el 1 de abril de 2020 solicitando el aplazamiento o condonación de la renta y la concreción de los extremos, ídem respecto al canal de comunicación indicado anteriormente.
    • Si hay acuerdo entre las partes se estará a lo pactado.
    • A falta de acuerdo el arrendador comunicará  al arrendatario en 7 días las alternativas que le plantea respecto a la solicitud.
    • Si se aceptan por el arrendatario ok.
    • A falta de aceptación por el arrendador, el inquilino podrá acceder al sistema de ayudas del Gobierno pendiente de desarrollo porque será necesaria Orden del Ministerio de Transportes (art. 10 RD 11/2020). En cualquier caso tendrá un tope  de 900 € mensuales previo informe de servicios sociales.

Acceso a la financiación bancaria para el pago de rentas: también hay que estar el régimen de vulnerabilidad.

    • Los arrendadores que acrediten haber comunicado el aplazamiento o la condonación y se les haya negado podrán acceder a préstamos a interés “0” y sin comisiones para el pago de la renta de la vivienda habitual, no de otras.
    • El estado avalará el 100% del importe concedido por la entidad financiera.
    • El plazo máximo de devolución será de 6 años, prorrogables durante 4 años más y sin gastos de ningún tipo.

Régimen especial para los solicitantes de medidas que “engañen” o no cumplan los requerimientos y hayan accedido a las medidas, el art. 7 del RDL 11/2020 señala la responsabilidad por daños y perjuicios que será de, al menos, el beneficio obtenido por la indebida aplicación de la norma. Por ejemplo, si accedió al 50% de condonación deberá devolverlo con intereses, de ahí la importancia de determinar si se cumple con los umbrales. No costaba mucho, creo, generar una tabla para que los ciudadanos pudieran saber si pueden acceder o no, porque para el ciudadano medio, al que eminentemente se le dirige la norma, el redactado y las condiciones son demasiado técnicas. También los servicios sociales, en adelante, van a tener bastante ocupación con la emisión de los informes.

Creo que la medida puede llegar tarde para algunos ciudadanos ya que nada aplica al mes de marzo. También creo que los umbrales son muy bajos para algunas ciudades como Madrid, Barcelona, San Sebastián, etc. donde el ingreso mínimo debe ser muy alto para atender la renta. Por ejemplo, una unidad familiar que ingrese 2.000 € (cada uno en ERTE) con dos hijos con un alquiler de 1.000 €, con los límites de IPREM señalados es “No vulnerable” cuando la renta disponible para 4 personas es de 1.000 €, es decir, 250 € / persona mes, si tienen que seguir pagando todas sus obligaciones (parking, coche, seguros, etc.).

Otra cuestión de redacción que he advertido, quizá es un error de interpretación mío, es que la vulnerabilidad, según el art. 5.1.a) RDL 11/20202 se mide “en el mes anterior a la solicitud de la moratoria“. Es decir, si a alguien le metieron en ERE a por ejemplo 25 de marzo, quizá sus ingresos no sean tan bajos todavía (sí en abril) de modo que no podrá solicitar la medida hasta mayo donde sí podrá acreditar el cumplimiento de los requisitos. En cualquier caso, creo que la buena voluntad en la aplicación de la norma debería matizar este requisito.

Publicado en Alquiler social, Arrendamientos, COVID-19, Estado de alarma, Juicio verbal, Moratoria, Sin categoría, Vivienda, Vivienda habitual | 2 comentarios