Arrendamientos urbanos: reforma del año 2013. Las exposiciones de motivos juegan muy malas pasadas.

Como dice el título, las exposiciones de motivos juegan muy malas pasadas. A lo largo de las últimas semanas me han efectuado varias consultas sobre arrendamientos a resultas de las ventas de inmuebles y derecho del arrendatario (tanto y retracto).

Lo digo porque en Ibiza, Barcelona y Madrid, principalmente, existe un problema severo en materia de arrendamientos. El problema, esencialmente, hace referencia al precio de los arrendamientos y a la duración de los contratos. Esto, a mi modo de ver, tiene que ver con el libre desarrollo de la persona y la dignidad, no como palabras vagas sino actualizadas a 2017. Si una familia de 2 adultos y dos hijos tiene que modificar su residencia cada tres años o pagar el 30% más (cuando sus ingresos no han crecido igual) esto implica perder oportunidades (esencialmente los menores), cambios de zona de residencia con el desarraigo que conlleva, cambios de colegio para los menores, etc.  No hablo de regular el precio de las cosas, que siempre es un peligro, sino de asegurar a los ciudadanos un derecho básico (que no fundamental) que debería inspirar la legislación conforme al 53 cE.

Habría que dejar de repetir el mantra, porque genera distorsión, de que en Europa “todo el mundo vive de alquiler”, es falso, según los datos de eurostats de 2015 “ninguno de los Estados miembros de la UE registró una cuota de arrendatarios que fuera más elevada que la de personas que vivían en viviendas ocupadas por sus propietarios“. No somos bichos raros, los españoles. Es cierto que en otros países (principalmente Alemania) el ratio es mayor, pero los precios allí sí que están intervenidos.

La exposición de motivos de la reforma operada por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del alquiler aunque de forma muy breve señala como justificación de las medidas que adopta para cambiar la ley de arrendamientos de 1994 (con casi 20 años de vigencia), las siguientes:

  1. En España el arrendamiento se encuentra en “apenas” un 17% mientras que la media europea está “muy próxima” al 30%. España es, además, el país con mayor índice de vivienda por cada 1.000 habitantes.
  2. Esta situación, dice la norma, afecta a la movilidad de los trabajadores, y da como resultado un elevado número de viviendas vacías.
  3. El alquiler no es una alternativa eficaz porque (i) o la oferta es insuficiente, (ii) o está sujeta a rentas muy elevadas.
  4. Las relaciones de arrendamiento, hasta 2013 eran personales y esto “nos sitúa lejos de un verdadero modelo profesional de alquiler”.
  5. Conforme a ello además de unas medidas concretas se estipula que (i) el contrato no inscrito no afectará a terceros adquirentes (hablé de esto aquí) y (ii) que el arrendamiento no inscrito carece de protección alguna.

En la misma norma se aprovecha, además, para incorporar la posibilidad de renunciar a los derechos de tanteo (art. 25.8 LAU) de lo que no se indica nada en la exposición de motivos.

Las medidas no podrían haber tenido peor resultado:

  1. El punto 1 de la reforma es un hecho y no ha cambiado.
  2. Respecto al segundo: movilidad de trabajadores. Existen problemas inaplazables para asegurar que los trabajadores que deben trasladarse para acceder a un empleo puedan vivir dignamente (ver caso de Ibiza,  y de otras ciudades). Si la reforma pretendía mejorar la movilidad de los trabajadores el resultado no podría haber sido peor. No creo que el arrendamiento en Barcelona o Madrid, verdaderos motores económicos, incentiven a un ciudadano a intentar la aventura de buscar trabajo específicamente en esa zona. Hasta funcionarios con plaza (donde se presupone un salario digno) tienen problemas para vivir relativamente cerca de donde tienen su plaza asignada si estos sitios son atracción turística.
  3. Respecto a la tercera: la oferta, sigue siendo completamente insuficiente pese a las medidas adoptadas.
  4. El problema de las rentas elevadas que se planteaba en 2013, en 2017, presenta una situación infinitamente peor (vid noticas supra).
  5. Sobre el mercado “profesional” lo cierto es que actualmente brilla por su ausencia. Los contratos siguen siendo los mismos, la gestión no ha mejorado y, sinceramente, con lo de “profesional” no acabo de comprender qué es lo que se pretendía. Si se refería a un mismo propietario para todo un edificio, eso no es profesional.

En resumen, que los 5 pilares en los que se basa la reforma no sólo no han mejorado sino que han empeorado sensiblemente. Esto, sinceramente, puede pasar. Cuando tomas decisiones te puedes equivocar. Ahora bien, si la decisión no arregla la situación y es mucho peor que la que pretendías arreglar, a mi modo de ver, como ordenado gestor, deberías adoptar otra decisión para paliar los efectos. Y esto, sinceramente, es lo que me llama la atención porque no hay perspectiva de intentar arreglar este asunto que, como decía, afecta a muchos ciudadanos, familias y a sus derechos básicos.

 

 

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