Propuesta de Ley de la vivienda: algo hay que hacer. (II) Dación en pago, “alquiler asequible” y otras medidas procesales

Siguiendo la entrada anterior, en este post me referiré a la dación en pago, otras medidas procesales en materia de desahucios y a las medidas que introduce la propuesta de ley para el “alquiler asequible“.

Creo que el debate sobre la dación en pago se realiza inadecuadamente. Para trazar la oportunidad de la dación, a mi modo de ver, habría que partir de que el inmueble es la garantía del préstamo que se concede. De este modo, si la concesión del préstamo fue responsable, la dación no debería plantear mayor problema. El crédito responsable, aunque no está legalmente definido, se regula por primera vez en la Ley 2/2011 de Economía Sostenible y en la circular 5/2012 en cuyo apartado 6 señala:

“3. Sin perjuicio de lo indicado en los apartados previos, una política de concesión de préstamos que establezca, cuando se disponga de garantías reales, una prudente relación entre el importe del préstamo o crédito, y sus potenciales ampliaciones, y el valor de la garantía” sin tener en cuenta apreciaciones futuras.

Es decir, que si en el momento de la concesión del préstamo la garantía era suficiente para que el banco autorizase la operación, también debería serlo en la ejecución posterior. Normalmente, la garantía (el inmueble) es insuficiente por el rigor del 671 LEC (que permite la adjudicación al 50% / 70% de la tasación, sin que legalmente exista mayor justificación de la rebaja) y porque con la adición de los intereses de demora y costas, el saldo deudor rebasa, con frecuencia, el importe del préstamo; pero esto, en realidad, es el resultado de una inadecuada ponderación inicial porque lo que no debería valer  es que la garantía sea insuficiente si se le añaden los intereses de demora y costas. En definitiva, sin ánimo de extenderme, que la dación, si la valoración se hizo bien y se han pagado los 2/5 primeros años del préstamo, si no da, es un error en la concesión, por eso entiendo que pasado el umbral de los primeros años (habría que determinar si 2 o más) la dación debería operar en todo caso.

Lo que desde luego es intolerable es que la demora en la ejecución permita disparar los intereses de demora al 12% anual (cuando se remuneran al “0”) y que de ello también responda la finca. La entidad financiera puede ganar más con el incumplimiento que con el cumplimiento.

En cualquier caso, la propuesta de ley prevé la dación en todo caso si se trata de la vivienda habitual lo que, a mí, me parece razonable si lo era también en el momento de contratar. La Ley, además, prevé otras medidas:

  1. La inembargabilidad de la vivienda habitual de los fiadores o avalistas. Ejecutar dos viviendas habituales para satisfacer el préstamo para la adquisición de una vivienda habitual me parece razonable. Si era demasiado riesgo (por elevado el préstamo) lo responsable era no concederlo, y si la garantía es insuficiente, también es irresponsable por error en la valoración. El error en la valoración no debería acarrear la pérdida de otra vivienda habitual en el mismo entrono familiar (normalmente los padres son los que avalan y acogen a los hijos, si estos también se ven privados de vivienda el problema es aun mayor).
  2. Se preve la revisión de los contratos con cláusulas abusivas desde 2006 así como la devolución de las cantidades. Técnicamente es incuestionable, si la cláusula era nula se expulsa (no vincula al consumidor) y la nulidad absoluta no tiene plazo de prescripción (ejemplo aquí). Ahora bien, lo que la Ley prevé de revisar de oficio conforme al art. 15.4 es imposible, por la absoluta falta de medios de los tribunales para continuar los pleitos en curso y revisar, además, más de 10 años de actuaciones.
  3. Nombramiento de abogado y procurador en todo caso si hay ejecución de la vivienda habitual. Creo que si hay menores debería ser forzoso en todo caso, con viviendas sin menores debería ser el ciudadano quien lo pida.

alquiler2-zLas medidas en materia de “alquiler asequible” son:

  1. La duración mínima de los contratos de 5 ó 10 años en función de si la propiedad tiene 5 o más viviendas. Ya escribí que la reforma a 3 años no ha flexibilizado el alquiler, lo ha encarecido y ha hecho más precaria la vida a los arrendatarios por lo que extender la duración es imprescindible. Si alguno de los lectores tiene hijos o sobrinos descuéntele 3 años y vera que es “ayer”.
  2. Se prevé la indemnización en caso de comunicar la necesidad de la finca para el propietario, de las rentas que faltase hasta los 5 ó 10 años. Me parece acertado porque en ciudades con fuerte presión de alquiler se ha abusado de esta posibilidad sin que haya existido posterior ocupación real.
  3. Se establecen prórrogas automáticas para mayores de 70 años. Esta medida, a mi juicio, es oportuna pero debería estar limitada al índice de renta y patrimonio. De este modo, si el arrendatario es mayor de 70 y gana menos de IPREM por 3/4 veces, y no es titular de otros bienes en la misma población que puedan constituir vivienda habitual, la prórroga debería ser automática.
  4. Subrogación del propietario en el arrendamiento. Creo que es una buena medida también para evitar comportamientos oportunistas.
  5. limitación de la renta. La renta, según la propuesta, estará subordinada al “índice de referencia de precios de arrendamientos urbanos relativos a vivienda habitual de similares características de la zona en la que se encuentre el inmueble según el INE” o índice local, si lo hay. Esta medida es tan controvertida como imprescindible. No puede ser que todos los arrendatarios estén pensando ¿cuánto me subirán? a cada vencimiento. Tampoco son de recibo incrementos del 30% / 40% del precio del alquiler porque se afectan a intereses vitales más allá de lo estrictamente contractual. Las CCAA saben perfectamente los precios de los arrendamientos porque disponen de los contratos para el ingreso de las fianzas y establecer el precio metro cuadrado no es difícil. En cuanto a las mejoras que la finca pueda tener respecto de otras habría que dar un horquilla de un 15 – 20% sobre el precio medio y zanjar la asfixia de muchos arrendatarios.
    No soy economista pero el mercado no se regula siempre sólo y si hay intereses superiores que proteger (desarrollo personal y familiar, dignidad de las personas mayores, etc.) no encuentro descabellado intervenir los precios. Se hace con los medicamentos, con los límites indemnizatorios de transporte, con los aranceles notariales, por citar algunos ejemplos y no hay mayor problema.
  6. Gastos de gestión y formalización del contrato. Se atribuyen forzosamente al arrendador. No es la solución ideal pero es cierto que la captación para arrendar actualmente se hace gratis para el arrendador porque el arrendatario pagará una mensualidad o el 10% de una anualidad: “contráteme que otro lo pagará“. He escrito que esto no genera valor, el contrato de arrendamiento está estandarizado y debería operar por formularios con alternativas a seleccionar y si se quiere uno específico a pagar por mitad.

Lo que más me gusta es que la propuesta ataca todas las cuestiones que en la actualidad presentan mayores dificultades y lo hace público. Trata desde la dación en pago, hasta la intervención del precio de la renta y duración del contrato. Esto debería facilitar el debate parlamentario para que cada partido fije su posición al respecto, de este modo, cuando se hagan los programas electorales cada uno habrá quedado retratado. Mucho me temo, no obstante, que el debate sobre esto no existirá y continuaremos con una situación crítica y hablando de otras cuestiones que a los ejecutados o arrendatarios no les aliviará su situación.

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