Contrato de arrendamiento y ejecución hipotecaria.

Los abogados, frecuentemente, escribimos y opinamos para criticar sentencias, sin embargo, destacamos muy poco las sentencias bien elaboradas e ilustrativas. Estos últimos requisitos los reúne la Sentencia de la Audiencia Provincial (SAP) de Madrid de 28 de abril de 2015 en la que se hace una exposición muy clara del tratamiento de los contratos de arrendamiento en caso de ejecuciones hipotecarias, o daciones (ventas) de inmuebles con contratos de arrendamiento en vigor en el momento de la ejecución.

Resalto la sentencia porque es habitual que el deudor hipotecario pregunte al letrado qué ocurre si formaliza un contrato de arrendamiento antes o durante la ejecución hipotecaria. En ocasiones es simplemente para poder atender los gastos de mantenimiento del inmueble. No quiero pecar de ingenuo y sé el interés que puede haber detrás de alguna de estas propuestas; sin embargo, a mi juicio, es mejor generar dinero para mantener el inmueble, pagar comunidad e IBIS y dar, además, a las viviendas un fin social (el previsto en la constitución en los principios rectores) que dejarlas vacías a merced de un procedimiento hipotecario que de media dura más de 12 meses con el riesgo adicional de ocupación.

contrato-de-hipotecaAunque hay un régimen particular para los contratos denominados de “renta antigua” (los de la Ley de 1964) me centraré en los suscritos durante la vigencia de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) del año 1994, que son, a día de hoy, la mayoría. El régimen es el siguiente:

  1. Contratos de arrendamiento sobre finca hipotecada celebrados antes del 6 de junio de 2013.
    1. Enajenación forzosa. Venta en procedimiento hipotecario (subasta) o cualquier otra ejecución. El contrato, con independencia de la duración que hayan pactado las partes (imaginemos 10 años) tendrá, al menos, la duración mínima del art. 9.1 LAU en la redacción anterior al 5 de junio dada por la Ley 4/2013 de fomento del alquiler, es decir 5 años desde que el contrato inició su vigencia. Por ejemplo, si el contrato se firmó en enero de 2012 y se ejecuta la vivienda en julio de 2015, el arrendatario, esté inscrito o no el contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad, tiene derecho a permanecer en la vivienda (pagando la renta), al menos, hasta diciembre de 2017.
      Si en el momento de la ejecución la duración del contrato hubiese pasado los 5 años (plazo del 9.1 LAU hasta junio de 2013 en que se reformó) entonces, sólo se mantendrá el contrato de arrendamiento si estaba inscrito antes de la hipoteca (lo que es prácticamente imposible).
    2. Enajenación voluntaria. En casos de enajenación voluntaria, lo que incluye también la dación en pago, los primeros 5 años también son de obligado cumplimiento para el adquirente. En el caso de que la duración fuese superior a los 5 años y ya hubieran transcurrido los 5 primeros, el vendedor deberá indemnizar al comprador a razón de 1 mes por año  siempre que el contrato no figurase inscrito en el registro de la propiedad. Si consta inscrito en el registro, lógicamente, vinculará a comprador y vendedor.
  2. Contratos de arrendamiento sobre finca hipotecada suscritos después del 6 de junio de 2013.
    1. Enajenación forzosa. En este caso el actual art. 13.1 LAU señala que estos contratos se extinguirán. Sólo si el contrato accedió al registro de la propiedad “con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador” (la redacción es francamente memorable) debería mantenerse el contrato (lo que es prácticamente imposible). A mi entender es que el contrato se hubiera inscrito en el registro de la propiedad antes de la hipoteca, por eso decía que es prácticamente imposible. Creo que, a lo más, se podría luchar si el contrato se inscribe antes de la certificación del 686 LEC que inicia la ejecución registral, pero sería discutible.
    2. Enajenación voluntaria. El contrato sólo se mantiene si antes de la transmisión (firma de la escritura notarial) se ha inscrito el contrato en el registro de la propiedad, en otro caso se extingue. (art. 14 LAU actual).

Lógicamente, quedan al margen de este tratamiento aquellos contratos en los que se hubiera cometido un fraude de ley, o se hubiera pactado un precio vil con la única finalidad de retener la posesión.

En definitiva, que salvo que se acuda al concurso de acreedores o se inscriba en el registro de la propiedad el arrendamiento, tras la ejecución hipotecaria se verán resueltos estos contratos.

Me llama la atención el nombre de la ley “fomento del mercado del alquiler” cuando se genera una reforma, casi en exclusiva, para las entidades financieras y la extinción de los arrendamientos tras su ejecución.  La reforma desincentiva el alquiler por parte de, por ejemplo, una promotora ya que el arrendatario no podrá seguir ocupando la vivienda en caso de ejecución forzosa (hipoteca) y el banco rara vez arrienda pisos. En un año, el de la reforma de LAU (2103), en que se produjeron 82.860 ejecuciones hipotecarias donde apostaría a que más del 85% son de entidades financieras. Si el promotor no puede vender (la carga es > que el precio de mercado) y no puede arrendar, sólo le queda el concurso, donde igual el juez o la administración concursal lo archivan por insuficiencia de masa activa (art. 176 bis LC) volviendo otra vez a la ejecución hipotecaria 10 o 12 meses después.

Un verdadero laberinto que, a mi modo de ver, sólo genera ineficiencias, impagos, abandono, deterioro de inmuebles y un trabajo judicial que aporta muy poco valor, no por la resolución, sino por tener a un Juez, Secretario y oficina judicial dedicándose subastar y adjudicar las viviendas. Igual “flexibilización“, que también incorpora el título de la Ley 4/2013, no era el término más adecuado para la reforma.

En cualquier caso, queda claro que los contratos de arrendamiento posteriores a 2013 se verán casi en su totalidad extinguidos en caso de ejecución hipotecaria.

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  1. Pingback: Arrendamientos urbanos: reforma del año 2013. Las exposiciones de motivos juegan muy malas pasadas. | Mario Palomar – abogado

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