Propuesta de Ley de la vivienda: algo hay que hacer. (I) Definiciones y medidas para evitar los desahucios.

Algunos “likes” en redes sociales tienen un efecto extraño, inicialmente suponen una gran recompensa (en especial de algunas personas a las que tengo un gran respeto profesional) pero atenazan para posteriores entradas. En fin, que en diciembre no publiqué y me estoy justificando.

En los próximos meses (con permiso del “monotema“) creo que la legislación en materia de vivienda capitalizará debates parlamentarios. La zozobra que se está generando en una parte importante de la población mercería una aproximación legislativa por parte de los representantes de ciudades como Barcelona, Madrid y muchas capitales de provincia, ser elegido en Barcelona y hacer caso omiso al problema de la circunscripción que representas siempre me ha parecido un fraude, lo mismo para el resto.

No es cierto que esta situación sólo afecte a las personas que viven en alquiler o que no pueden atender sus préstamos hipotecarios (que serían los afectados directos) a un amigo alejado, probablemente, lo verás menos; los alumnos – niños – bajan su rendimiento en procesos de desahucio, si sólo se ocupan viviendas sin menores, los centros escolares cercanos tendrán problemas para llenar las líneas, con los consiguientes traslados de profesores y alteración de la vida en la zona (desaparecen comercios infantiles y se suelen sustituir por ocio y restauración); se generan bolsas de desarraigo y mucha frustración. No me refiero que todo el mundo viva en el lugar más caro necesariamente, sino que construida una vida en un lugar, “desaparecer”, sencillamente, tiene repercusiones.

Al final, parte de quienes con su buen hacer han construido una ciudad o una zona son quienes se ven mayormente afectados. Entiendo que alguien dirá que la propiedad privada es sagrada y que esto es mercado, pero la repercusión, insisto, es para todos y no es sólo un juego de números, afecta intereses vitales.

Digo lo anterior porque he leído la proposición de ley de la PAH que, en lo que se refiere esta primera entrada de conceptos generales y arrendamiento, pivota entorno a lo siguiente:

  • Exclusión residencial. Son personas o familias con ingresos netos inferiores a 2,5 veces el IPREM (personas que vivan solas), 3 IPREM para “unidades de convivencia” – ya empezamos – y 3,5 IPREM para personas con discapacidad o dependencia. A mi modo de ver, está mal ponderado; el IPREM para 2018 es de 537,84 € con lo que son 1.344,60 €/mes para estar en exclusión si uno está sólo y 1.613,52 € para una familia. Es desproporcionado, porque la necesidad de uno sólo se cifre en 1.344 € respecto de 4 miembros con 1.613 €. Además, no se pondera por territorio, no es igual el precio del arrendamiento en A Coruña que en Madrid. Vamos, que puede generar comportamientos oportunistas.
  • Gran tenedor de viviendas. Son, en todo caso, las entidades financieras, sus filiales inmobiliarias (creo que sería mejor referirse a grupo en lugar de filial) y “entidades de gestión de activos definidas por la legislación mercantil” (no se comprende muy bien esta categoría). Además, también lo serán las personas físicas o jurídicas que por sí, o mediante grupo de empresas, sean titulares de 5 pisos o tengan más de 800 m2. Falta, sin duda, la exclusión de la vivienda habitual y segunda residencia, podría ocurrir que teniendo 3 pisos de alquiler si eres propietario de tu vivienda y de una segunda residencia – p.ej. pequeño apartamento en la playa – pasas a ser “gran tenedor”. Quizá esos ingresos son, precisamente, parte del sustento de la unidad familiar.
  • Alquiler social. Se refiere a la determinación de la renta exigible en función de los ingresos netos para los casos de exclusión residencial. De modo que el alquiler será
    • Del 10% de los ingresos netos si la unidad familiar ingresa menos de 457,16 € (incluiría a los subsidios de mayores de 52). Lo que representa unos 45 € al mes de renta que son 540 € / año.
    • Del 12% de los ingresos netos, si la unidad familiar ingresa menos de 484,05 €. Unos 60 €/mes
    • Del 18% de los ingresos netos cuando de ingresa más de 484,05 €.

 

Creo, de nuevo, que las cifras de alquiler no están adecuadamente ponderadas. Una persona que viva sola y que ingrese 1.200 €, conforme a lo anterior, debería pagar 216 € de renta mensual, quedándole una renta disponible de 984 €. Esto puede resultar un sacrificio desproporcionado para el propietario en una ciudad donde el IBI, comunidad y tasas de basura no sea precisamente barato.

Al margen de lo anterior la ley prevé una serie de “medidas para evitar desahucios

  1. Suspensión de todos los lanzamientos de personas en exclusión residencial por un año siempre que sea vivienda habitual y el propietario un “gran tenedor”.  Se establece que serán los jueces quienes “previa audiencia” podrán seguir la ejecución en función de los intereses en juego. Ver en cada caso la situación me parece adecuado pero con la agenda judicial y el sistema de recursos, quizá el año se consume en el propio proceso.
  2. Obligación de alquiler social para “grandes tenedores”. El acreedor tiene que ofrecer al deudor un “alquiler social” antes de interponer la demanda (aunque sea por precario) “si el deudor está en situación de exclusión residencial” lo que deberá comprobar el demandante, teniendo derecho el arrendatario, en ese caso, a seguir residiendo en la vivienda o, si resultare imposible, en una de características análogas teniendo en cuenta el arraigo.Esto es imposible de llevar cabo:
    1. El acreedor tendrá serias dificultades para comprobar la situación de exclusión residencial. Debería validarlo servicios sociales en todo caso por seguridad y garantías.
    2. Los “grandes tenedores”, como están definidos, difícilmente podrán ofrecer una análoga.
    3. El importe de la renta social, cuando esté tan alejado del precio de mercado (Barcelona, Madrid, etc.), presenta, a mi modo de ver, un sacrificio desproporcionado desde el punto de vista del derecho de propiedad. Es importante vincular las rentas a los lugares. El “café para todos”, me tomo la licencia, normalmente no funciona.
  3. La duración del contrato ofertado será de 5 años, prorrogables. Sin que parezca que en ese periodo haya revisión alguna de la situación de exclusión residencial. Y la renta será la del “alquiler social”.
  4. El arrendador, además, asumirá todos los gastos fiscales (IBI, tasas de basura) comunidad de vecinos. Creo que esto puede llegar a tener alcance confiscatorio.

Me parece un buen inicio como medida para generar conciencia social pero la situación de protección ante el desahucio, a mi modo de ver, está mal construida.

En los casos de impago de rentas o cuotas del préstamo con garantía hipotecaria que dan lugar al desahucio, a mi modo de ver, es esencial determinar (i) la causa del impago cuya carga de la prueba corresponder al deudor, 217 LEC (relación de la renta respecto del ingreso, duración del ingreso medio de la unidad familiar que permitía asumir que en futuro sería igual, enfermedades, incapacitaciones, etc.) (ii) la variación de las circunstancias respecto del momento inicial de contratar al momento del impago, que también corresponde al deudor (nuevas personas a cargo, reducciones salariales sufridas, subidas progresivas de la renta respecto al contrato inicial, hospitalización de menores o excedencias por cuidado de familiares, por citar algunos ejemplos), y (iii) los intereses afectados, la existencia de menores de edad o personas que merezcan protección (violencia de género, etc.), este debería ser un factor muy a tener en cuenta.

Acreditado que la causa del impago no es dolosa o por culpa grave del deudor y que, además, merece protección, se debería activar un protocolo con independencia de que el arrendador / propietario tenga una o muchas viviendas. Probablemente ese protocolo pasa porque entidades como SAREB o inmobiliarias pertenecientes al grupo mercantil de la banca cedan forzosamente determinado número de viviendas, o incluso a modo de porcentaje; en justa reciprocidad de las ayudas recibidas, pero construir la propuesta, exclusivamente, desde el “gran tenedor” no es la solución porque deja fuera a mucha gente: ¿qué hacemos con los que tienen el mismo problema pero cuyos propietarios no son grandes tenedores?

En la próxima entrada me centraré sobre el resto de las propuestas de la ley  en materia de arrendamiento, y sobreendeudamiento.

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