Buenos propósitos sin publicidad. RDL 5/2017: derecho a arrendar la vivienda habitual por parte del deudor hipotecario.

El BOE de 18 de marzo de 2017 publicó el RDL 5/2017  de modificación de la protección de deudores hipotecarios. La medida, a mi juicio, es un avance significativo que podría desencallar, en parte, el colapso judicial. Me llama la atención como se magnifica cualquier desmán del ministro de turno del que nos enteramos todos y, sin embargo, cuando una medida puede dar importantes frutos para gente que lo necesita realmente, no se entera nadie.

El Real Decreto 5/17 efectúa las siguientes reformas:

  • Ampliación del concepto de “especial vulnerabilidad

Se amplía el concepto de vulnerabilidad de modo que ahora quedan englobados más sujetos. Las novedades más destacables son las inclusiones de (i) las unidades familiares de las que forme parte un menor de edad – todas – (ii) el deudor mayor de sesenta años (60) aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar y (ii) la familia monoparental con hijos a cargo (de donde no se desprende que deban ser menores de edad).

Mientras que la redacción dada por la Ley 1/2013 exigía un doble umbral, económico y de situación personal, en la redacción por el RDL 5/2017 se señala que “asimismo se entiende que se encuentran en circunstancia familiar de especial vulnerabilidad (…)” y pasa a identificar las familias y personas afectadas, por lo que todas ellas entran en ámbito de aplicación de la norma.

  •  Derecho de alquiler a favor del deudor en caso de ejecución de vivienda habitual

La reforma concede al deudor el derecho a arrendar la vivienda habitual siempre que (i) reúna los requisitos de especial vulnerabilidad del art. 3.1. b RDL 6/2012 en la redacción del RDL 5/2017, (ii) haya solicitado al juez o notario que dirige la ejecución la suspensión del lanzamiento (es decir que la autoridad verificará que cumple los requisitos), y (iii) que efectúe la solicitud dentro del plazo establecido – 6 meses para los en curso y no dice el plazo para los nuevos -.

El alquiler tendrá una renta anual máxima del 3% del valor de la vivienda a la fecha de aprobación del remate, determinado según tasación aportada por el ejecutado y emitida por entidad homologada por el Banco de España (ver pág. 121). Es decir que el solicitante deberá solicitar una tasación del valor de la vivienda en el momento en que se adjudicó a la entidad financiera. Si la tasación, por ejemplo, es de 200.000 € la renta anual máxima será de 6.000 €, a razón de 500 € mes. El arrendamiento tendrá una duración anual prorrogable a instancias del arrendatario (inquilino) de 5 años.

Está medida puede ayudar, además de a satisfacer las necesidades vitales de la familia, a sostener las comunidades de propietarios, generar ingresos por IBI y evitar deterioros de los inmuebles. Quizá el deudor no tiene dinero para enervar la hipoteca (que pueden ser, por ejemplo, 15.000 €) pero sí tiene 500€ al mes que, por dignidad, preferirá pagar en arrendamiento y ocupar la vivienda con título dando tranquilidad a su familia.

  • Adhesión forzosa

Todas las entidades adheridas previamente al Código de Buenas Prácticas (ver aquí) quedarán sujetas a estas novedades salvo que en el plazo de 1 mes manifestasen su voluntad en contrario.

A pesar del avance, se echan de menos diversas medidas para hacer la medida mucho más efectiva. A mi entender, falta la facultad de “extender” el código de buenas prácticas a las entidades que hubieran adquirido créditos a entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas. Por ejemplo, Bankia vendió en 2015 un importante paquete de deuda hipotecaria a diversos fondos (aquí) . El deudor, de esta ejecución será beneficiario de la suspensión hasta 2020 porque la adjudiciación es al acreedor hipotecario, pero no podrá aprovechar el real decreto y solicitar arrendamiento alguno porque Oaktree (adquirente) no está adherido al Código de Buenas Prácticas (ver aquí listado), como se puede apreciar no hay ninguna entidad que no sea “entidad de crédito”. Esto puede llevar a la venta masiva de créditos por parte de las entidades financieras para escapar de la medida y lo que es peor, dar menos oportunidades a familias vulnerables en función de quién sea el acreedor lo que casa mal con la exposición de motivos y el título del real decreto.

En cualquier caso, como la publicidad de la medida se fía a la difusión que haga la banca de esta medida (art. 1 apartado dos punto 5 del RDL 5/2017) me da la sensación que prácticamente nadie se enterará. Sería mucho más sencilla una campaña de información (como la de la renta de cada año o la de contribuir que hace la AEAT) de que existen diversas medidas en caso ser familia o mayor de 60 años y estar inmerso en una ejecución hipotecaria de la vivienda habitual.

 

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