Por las buenas o por las malas (ii) registrador y la DGRN. La venta en concurso obliga a cancelar las cargas aunque el precio no alcance a cubrir el privilegio (hipoteca).

Vuelta de tuerca, de nuevo en Galicia, a los registradores y a la DGRN a propósito de la cancelación de cargas en caso de venta y la exacerbada protección del acreedor hipotecario. Se trata de la sentencia de la audiencia provincia de Lugo de febrero de 2015. Mi contacto top me hace llegar  una resolución de la audiencia (este blog es muy colaborativo gracias a su participación) que, a mi juicio, aclara el límite del acreedor hipotecario con privilegio especial sin derecho de ejecución separada en el procedimiento concursal. Léase, aquel acreedor hipotecario que no hubiere iniciado la ejecución antes del concurso.

La sentencia, a mi entender, tiene más importancia que la anterior porque se trata de la cancelación en el seno de una venta de una unidad productiva. Trato de resumir los antecedentes con algunos datos adicionales que la sentencia no señala para comprender mejor la situación:

  1. Una sociedad (llamaremos ALFA, SL) desarrollaba su actividad industrial en una nave. Esa nave, que era de su propiedad, respondía de un préstamo de 5 millones de euros a través de una hipoteca a favor de varias entidades financieras.
  2. Debido a la imposibilidad de atender sus obligaciones exigibles (art. 2 LC) la sociedad presenta el concurso de acreedores. Dado que las deudas eran demasiado elevadas, y la compañía no lograba dar la vuelta a la cuenta de explotación, se optó por solicitar la liquidación.
  3. La compañía tenía bastantes trabajadores (supongamos que eran 50) y la mejor forma de realizar los bienes, entendió la administración concursal, era la venta de unidad productiva. Así se mantenían los puestos de trabajo, se evita el ERE y la pérdida de tejido industrial.
  4. Como la nave estaba dentro de la unidad productiva se optó por asignarle un valor equivalente al peso que el inmueble representaba sobre el total activo. P.ej.  inmovilizado (marcas, instalaciones, etc) se valoró en 100.000 €.; la maquinaria 250.000 €; la nave 1.300.000 € y las existencias 600.000. Con esto tenemos que el total activo de la unidad productiva es de 2.250.000 €. La nave (sujeta al cumplimiento de la obligación de pagar el préstamo), en consecuencia, vale el 57,7% del total activo. Los número son sólo para ilustrar mejor el ejemplo.
  5. Las entidades financieras (había varias que tenían como garantía el mismo bien) se oponen a esta forma de realización. No lo dice la resolución pero seguro que pidieron la subasta (como si eso generase algún tipo de valor). Las alegaciones fueron desestimadas por el juzgado y la audiencia provincial que entendían, conforme al art. 149 LC, que la realización conjunta era mas beneficiosa.
  6. Llega una oferta que subroga a todos los trabajadores y ofrece (el número es ilustrativo) 1.000.000 €. Dicha oferta encaja con lo previsto en el plan de liquidación (normalmente porque el coste de extinguir más la oferta supera el valor razonable de los bienes aisladamente).
  7. El juez del concurso adjudica a ese ofertante. La nave, conforme a lo anterior, se ha vendido por 577.000 € (57,7% del precio) y con eso se ha realizado el bien. Es importante destacar que el derecho de ejecución separada se perdió conforme al art. 57 LC y que la ejecución/realización de los bienes de la empresa es universal (la que realiza el administrador concursal por ministerio de la ley). Así que se deben entregar los 577.000 €, y no más, a las entidades financieras. El resto de crédito, en su caso, será ordinario.
  8. La administración concursal paga el precio conforme a las reglas anteriores y firma escritura de compraventa. Además,  el juez mercantil libra mandamiento  para la cancelación de cargas (purga). El registrador deniega la inscripción. Se  recurre y la DGRN desestima el recurso. La AC interpone demanda ante el juzgado de primera instancia que confirma la decisión de la DGRN de no cancelar. Finalmente se apela esa decisión judicial y la audiencia provincial recova el fallo y ordena cancelar las cargas (hipotecas).

cancelación-hipotecaMe he extendido en los antecedentes porque creo que el caso es extrapolable a casi todas las ventas de unidad productiva donde haya una nave (al margen del cálculo del nuevo privilegio especial ver aquí). Los motivos de la cancelación de la DGRN son los expuestos en entradas anteriores ver aquí  (RRDGRN de 13 de octubre de 2014 y de 5 de septiembre de 2014) esencialmente  el problema de la inscripción radica en (i) que el acreedor hipotecario no ha tenido conocimiento del procedimiento y no se ha podido defender y (ii) la cancelación supone la pérdida de derechos para el acreedor hipotecario y por tanto debe ser parte en el proceso.

Los argumentos de la sentencia coinciden con los que hemos sostenido (ver aquí) dado que el conocimiento del proceso no es sólo de ser parte demandada. Para ver el conocimiento que pueda tener el acreedor hipotecario debe valorarse (i) el hecho que obre en el procedimiento concursal que las entidades financieras recurrieran la autorización de venta concedida a la administración concursal para la venta de la unidad productiva (que fue desestimado), (ii) que las entidades hicieran alegaciones  y que se impugnara el plan de  liquidación  y (iii) que se diera traslado de la única oferta recibida a los acreedores financieros sin que la mejorasen.

Los hechos anteriores, puestos en relación con los arts. 18 LH y 100 RH, permiten concluir que hubo prefecto conocimiento de los acreedores hipotecarios de la existencia de un plan de liquidación tutelado por el juez, por lo que la calificación de la registradora, dice la sentencia “(…) parece basada en una discrpancia con la valoración judicial que excede del ámbito de la calificación de este tipo de documentos (mandamientos) pues los afectados tuvieron conocimiento de todos los trámites y ejercieron su defensa en la forma que consideraron más conveniente.”

Ademas, continúa señalando la resolución que los acreedores ya sabían el tratamiento de sus créditos en el plan de liquidación. También sabían también que con la venta se produce la extinción de los créditos anteriores al concurso lo que, de facto, supone una suerte de pérdida sobrevenida del objeto al tratarse de una garantía accesoria a un crédito ya extinguido por el procedimiento concursal. Citando como criterio interpretativo el contenido en la reforme de la ley concursal operada por la Ley 11/2014.

El argumento, a mi juicio, es indiscutible. El acreedor hipotecario no pierde ningún derecho nunca (esto se dice poco, simplemente deja de ejercitarlos antes del concurso). Si antes del concurso, donde normalmente hay incumplimiento, decide no ejecutar su crédito y garantías deberá pechar en el concurso (como el resto de acreedores). Los arts. 55 y 57 LC permite a los acreedores financieros que  hubieran iniciado la ejecución antes del concurso escapar de la liquidación concursal y continuar con su procedimiento ejecutivo autónomo. Ocurre, en ocasiones, que la entidad financiera no ha hecho uso de este derecho por motivos de balance, dotaciones, etc. La venta en concurso (sic! en liquidación) en todo caso se hace libre de cargas, como en cualquier ejecución, con la salvedad de que la ejecución es por ministerio de la Ley (arts. 142 y siguientes).

El Tribunal Supremo (TS) en sentencia de 23 de julio de 2013 ya ha señalado que en liquidación se procede a la realización del bien, del modo que sea, y con lo obtenido se deberá pagar el precio que se integra en la masa activa y que se repartirá por el orden de los arts. 154 y siguientes. Lógicamente, el acreedor privilegiado puede participar en el proceso. De hecho el acuerdo de los jueces mercantiles de Barcelona de 23 de marzo de 2011, ha señalado que se deberá asegurar su participación en el proceso a través del plan de liquidación. Como los precios de los bienes que garantizan la obligación no alcanzan a cubrir la deuda (algo que a la banca la cuesta entender) será “hasta dónde alcance”, como en una subasta pero sin los privilegios del 671 LEC y la cesión del remate a terceros, porque el acreedor hipotecario no es el ejecutante y el proceso es colectivo.

Estaría bien que a la vista de estas resoluciones la DGRN cambiase su criterio o incluso mejor, armonizase uno conjuntamente con los jueces mercantiles (no es tan difícil con buena voluntad) por ejemplo a través del ministerio de justicia de modo que se asegurase (i) que se da traslado del plan de liquidación al acreedor hipotecario, (ii) y que se le otorgue un plazo de mejora de la oferta si no alcanza a cubrir su deuda para que tenga una mejor expectativa de realización del bien que sujeta el cumplimiento de su obligación. Ahora bien, creo que rebajar el ego de la DGRN y actuar coordinadamente con otros operadores (aunque sea para dar la seguridad jurídica que predican) es demasiado pedir.

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