Este pretende ser el último post de la serie remisión de deuda (o segunda oportunidad) y va destinado al tratamiento de la deuda de los deudores hipotecarios.

Aunque la guía de acceso al préstamo hipotecario publicada por el Banco de España señala unos requisitos para el crédito responsable, lo cierto es que muchos de los préstamos hipotecarios otorgados a partir del 2003 y hasta el 2007 prescindieron prácticamente de la situación patrimonial del deudor. Para la concesión se valoraba, casi en exclusiva, la tasación del bien. Y como en las tasaciones se preveían constantes subidas de valor, casi todo se podía comprar.

En apretado resumen ocurrió que a partir de 2007, con la llegada de la crisis, muchos de los obligados al pago perdieron su trabajo y como estaban al límite de ingresos (quizá el crédito no fue tan responsable como señala la guía) no podían pagar. Las valoraciones de las fincas, al haber caído mucho, dejan de cubrir siquiera la tasación al 50% en el momento de constituir el préstamo hipotecario y, tras la adjudicación a favor de la entidad financiera, muchos deudores  quedan obligados al pago de una cantidad adicional (la diferencia entre el 50% valor de la tasación y el de la deuda, intereses y costas).

Con la reforma del art. 178 LC (operada por el RDL 1/2015) y  el renovado acuerdo extrajudicial de pagos (AEP) se abre una nueva vía para estos deudores. Muchos de estos deudores, probablemente, sean hoy  trabajadores por cuenta ajena, sin embargo, pierden mucha capacidad económica al estar embargados por el diferencial (desincentivando carreras profesionales, consumo, tensiones con el empleador, gestión administrativa, etc.). Para estos acreedores también el proceso puede ser bastante útil y librarse de la deuda. Bien pueden intentar un acuerdo extrajudicial de pagos, bien pueden pagar el 25% y solicitar la remisión de deuda, o, incluso sin tener el dinero para pagar, pueden proponer un plan a 5 años (ver alternativas aquí).  Es destacable en este sentido la exposición de motivos del propio RD 1/2015, cuando señala: «(…) muchas situaciones de insolvencia son debidas a factores que escapan del control del deudor de buena fe, planteándose entonces el fundamento ético de que el ordenamiento jurídico no ofrezca salidas razonables a este tipo de deudores que, por una alteración totalmente sobrevenida e imprevista de sus circunstancias, no pueden cumplir los compromisos contraídos.»

En casi todas las noticias sobre esta materia, salvo error, parece desprenderse que el crédito hipotecario se paga en todo caso cuando, realmente, esto no es totalmente cierto. Como ahora, desde la reforma de septiembre hipoteca y privilegio especial del banco (en el concurso) no son la misma cosa (ver explicación aquí) lo único que se paga es el importe hasta el 90% de la tasación de la finca a día de hoy. Por ejemplo, préstamo hipotecario donde el banco entregó 100 y se tasó en 120 la finca, llegado 2015 el deudor pide el concurso, hoy, se volvería a tasar el bien y si de la tasación resulta un valor de 45, el límite del privilegio del banco es 40,5 (resultado de multiplicar 45×90%). Pagando ese importe podría ser suficiente, es decir, dación en pago.

Llegados a este punto, respecto de los deudores hipotecarios, si optan por solicitar la remisión de deuda (segunda oportunidad) pueden ocurrir dos situaciones:

• Que el bien se haya subastado antes del concurso. En este caso el crédito de la entidad financiera, al haberse realizado el bien, es ordinario y no privilegiado especial (ya no hay bien sujeto al cumplimiento de la obligación). De este modo, si intento un AEP sin éxito podrá solicitar la remisión de la deuda, no pagar y que le quede redimida la deuda.
• Que el bien no se haya subastado antes del concurso. En este caso, desde la reforma, no debería producirse el denominado archivo express, sino que abierta la liquidación conllevará la tasación del bien y la limitación del privilegio a 9/10 de la tasación. Como la tasación es actual, teóricamente, no debería ser muy complicado encontrar un comprador por el 90% de la tasación a día de hoy. Una vez pagado ese importe, el crédito restante es también ordinario (el bien ya se ha realizado) y por tanto la deuda: es redimible. Resumiendo, opera como dación en pago con condonación del diferencial.

  Aun en el caso de archivo express, se debería hacer el informe por la AC, valorar los bienes y, de cumplir los requisitos, conceder la remisión por el futuro diferencial de la deuda, si lo hubiera.

Los requisitos, como siempre, son que el deudor sea de buena fe y que se liquide el patrimonio del deudor (venta del bien hipotecado). Ahora bien, si el deudor ya ha perdido el bien, no tiene otros y dispone únicamente de los ingresos de su trabajo, a mi juicio, entra de lleno en la descripción de la exposición de motivos del RDL 1/2015. Aunque, realmente, está por ver el volumen de solicitantes y la interpretación de los juzgados.