Ley de crédito inmobiliario (I): exposición de motivos y fase precontractual

Es curioso que algunas leyes salgan adelante pese al bloqueo parlamentario que sufrimos,  esta tiene su miga porque el proyecto de Ley fue del Partido Popular en noviembre de 2017, posteriormente el nuevo gobierno socialista la hizo suya sin apenas cambios en diciembre de 2018, y en febrero de 2019 se aprobó. He de reconocer que voy con cierto retraso porque ya hace más de un mes desde la publicación de la Ley 5/2019 reguladora de crédito inmobiliario sin que hay escrito nada. Se trata de una Ley que viene tarde y que, al margen de la pérdida de derechos por la demora, lo más probable es que nos va a costar una sanción por la trasposición tardía de la directiva comunitaria de 2014.

La exposición de motivos, además de recorrer la estructura de la Ley tiene dos pasajes destacables que permiten identificar un tímido avance. El primero, en el apartado II abandona, por fin, el carácter liberal del art. 1255 Cc que en materia hipotecaria era insostenible (basta ver la redacción de las minutas notariales donde el consumidor medio no comprende la mitad). La ley reconoce la asimétrica posición de la relación contractual que no se salva sólo proporcionando información, sino que “se exige a la parte que domina la relación que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario (sic! deudor)”.

La segunda novedad, a mi modo de ver, es una no novedad. Se trata de la pretendida extensión de la protección (apartado III) no sólo a los consumidores sino también a todas las personas físicas (sean consumidores o no). Como dije aquí, hasta la fecha, se daba la circunstancia de que cuando Paco compra un piso para que sea su vivienda hay que brindarle la máxima protección de consumidores (porque se presume que no conocía nada) pero cuando se compra su local de peluquería, es el mismo Paco, ya se la presume que conoce todo porque es un empresario. Era necesario avanzar en esto, sin embargo, el art. 2 LCI exige que para que aplique la Ley es preciso:

  1. Que la garantía sea un inmueble de uso residencial (parking o trastero)
  2. Que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor

Paco, de nuevo, se queda sin protección alguna cuando compra un local para poner su peluquería porque el bien nunca será de uso residencial, por lo que, de facto, no se está ampliando el ámbito de aplicación de la Ley. Vamos, que solo se me ocurre que Paco pida un préstamo para la compra del local que será su peluquería e hipoteque su vivienda habitual (no el local) para que le aplique la norma, lo que le obliga a poner en riesgo su vivienda en lugar del local.

En cualquier caso, superado el ámbito de aplicación (que será sólo para consumidores en la práctica) tenemos los principios de actuación que recogen la información mínima (art. 6 LCI) que es la versión 2.0 de la “oferta vinculante” donde figurarán las condiciones básicas del préstamo (la FIPER).

Me perece una buena iniciativa la recogida en el art. 7 LCI consistente en que los prestamistas obligatoriamente, inscriban las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales (vamos, la práctica totalidad). Si linkan aquí y comprobarán que ni un banco lo ha hecho y que, además, tienen que estar en la web de la entidad financiera por lo que se podrá comparar entre escrituras (no sé para qué queremos al segundo notario y al registrador, entonces).

Importantísimo me parece también es la obligación de evaluar la solvencia del prestatario recogida en el art. 11 LCI. Aunque puede parecer una cuestión menor creo que asegura la viabilidad de la operación, entre otras cosas porque dice la ley que los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, teniendo en cuenta:

  • La capacidad del cliente para cumplir las obligaciones => el pago.
  • La situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vigencia del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos asumidos.
  • Los prestamistas, además, deberán contar con procedimientos internos de evaluación que serán supervisados por el Banco de España.
  • La evaluación, además, será sin coste para el prestatario.
  • La solvencia no se basará en el valor de la garantía que exceda del préstamo o que el valor de ésta aumentará, de modo que se partirá de los ingresos para evitar que el bien sea el modo previsto ex ante para el cobro.
  • La incorrecta evaluación no otorgará al prestamista la facultad de resolver el contrato de préstamo (me pregunto si incluye el impago).
  • La denegación del préstamo tendrá que efectuarse por escrito con entrega de copia del resultado si fuera una base de datos.

Son premisas muy claras que abren la puerta a estandarizar la solvencia por parte de terceros de modo que antes de pedir el préstamo sepas hasta cuánto te pueden conceder de riesgo, estoy pensando en apps que van a saber antes que nosotros nuestro perfil financiero introduciendo, edad, empleo, sector, salario, número de empleados en la empresa, funcionarios, etc.

Y como última novedad de esta fase pre contracutal está el control notarial de la comprensión por parte del consumidor mediante la formalización de un acta. Es decir, que antes de ir a firmar el préstamo con garantía hipotecaria hay que ir a otro notario a que asesore imparcialmente (¿no sería mejor que informe? porque asesorar e imparcial no combinan muy bien). Este proceso es el que sigue:

  • El consumidor tiene derecho a elegir un notario (nadie querrá porque como veremos no se cobra) para que ese notario verifique que se ha entregado la documentación informativa que exige la LCI.
  • El notario debe informar que ha asesorado sobre las condiciones del préstamo sin que quepa una manifestación genérica. hay que especificar de qué informa concretamente y le hará un test (sí un test) sobre la información entregada y el asesoramiento efectuado, se me ocurren algunos casos que con el debido respeto serán una risa.
  • El consumidor tiene que ir a ese notario para que levante un acta de que le ha informado y si no lo hace no puede suscribir el préstamo con garantía hipotecaria.
  • El documento que libra el notario se presume exacto y acredita haber recibido la información. Es decir, adiós a cualquier demanda por falta de información (aunque sea cierta). Me da que a muchos notarios se les va a grabar.
  • Y todo esto sin coste para el consumidor, ni para nadie claro. Esto último, a mi juicio, es confiscatorio. Obligar a trabajar a alguien a cambio de nada y que incurra en costes (folios, horas, personal, etc.) forzosamente no veo que sea el modo de asegurar sostenidamente el sistema.

Esta es la primera parte de la Ley (hasta el art. 15).

 

 

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