Idas y venidas del art. 155 LC. La venta de inmuebles con hipoteca en concurso.

Escribo sobre el art. 155 LC por enésima vez a resultas de una conversación con un economista – auditor – administrador concursal con la cabeza muy bien amueblada. A veces, hablar de derecho con economistas aclara el enfoque porque el derecho nunca es un fin en si mismo.

La cuestión esencial es cómo se realiza un bien hipotecado en concurso cuando el acreedor hipotecario no ha iniciado antes del concurso la ejecución. Recapitulo para tratar de centrar la cuestión:

  1. Cuando se aprueba la Ley Concursal (año 2003) el precio de los inmuebles subía constantemente y se hacían proyecciones donde el valor era cada vez mayor, sobre este valor creciente, de hecho, se fijaba el valor de la subasta que exige la ley hipotecaria. Partiendo de esta premisa los acreedores hipotecarios, en el concurso, tenían un “privilegio especial” equivalente al valor del crédito garantizado con hipoteca. Con esto, si había 5 hipotecas, había 5 créditos con privilegio especial y ello aunque el valor del bien sólo alcanzase a la mitad del primero.
  2. Mediante el Real Decreto 11/2014 (verificada la caída de los valores de los inmuebles) se reforma el art. 94 y el 155 LC con el fin de diferenciar entre crédito y garantía. De hecho, la propia exposición de motivos señala que “(…) No se pone en cuestión el derecho principal (sic! el crédito), sino que se permite aclarar qué parte del mismo se beneficiará del derecho accesorio (sic! la hipoteca) y cuál no, debiendo en la segunda (sic! crédito ordinario) recibir el mismo trato que corresponda al crédito según su naturaleza.” (ver romanos III – pfo. 4º). Aunque se explica de forma farragosa, lo que pretende, a mi juicio, es verificar qué parte del crédito esta asegurada con el bien / garantía y qué parte no. Para determinar estos importes que podríamos llamar “crédito cubierto por la garantía” y “resto de crédito”se ordena a la administración concursal que tase de nuevo el bien y que conceda un máximo del 90% del valor de la tasación al “privilegio especial”, el resto será crédito ordinario.
  3. La Ley 9/2015, reforma de nuevo el art. 155 LC añadiendo un apartado 5 como respuesta a la presión de las entidades financieras (en otro caso no tiene sentido), pero no reforma todos los artículos relacionados, generando una diferencia de trato no justificable dependiendo de cómo se venda el bien que trato de explicar a continuación.

value-guaranteeCon un ejemplo creo que se ilustra mejor. Supongamos una compañía que tiene una nave industrial donde desarrolla la actividad. Su valor a fecha de declaración del concurso (tasación) es de 80 unidades. Este inmueble, a su vez, es la garantía (hipoteca) de un préstamo del que queda pendiente de amortizar a fecha de concurso de 120 unidades (al margen de intereses y costas). Conforme al art. 94.5 LC la entidad financiera tiene un crédito de 120 que se divide en lo siguiente: en cuanto a 72 (80×90%) son privilegio especial y los restantes 48 (72 hasta 120) crédito ordinario. El destino de la compañía y del inmuebles esencialmente, puede ser uno de los siguientes:

  1. Convenio. La compañía aprueba un convenio, imaginemos quita del 50% y espera del 3 años.  La entidad financiera mantiene los 72 de privilegio especial que no se ven afectados por el convenio (art. 136 LC) pero se le quitarán 24 del ordinario (por la afectación del 134 LC) que se pagarán en 3 años. Total a cobrar por la entidad financiera 72 + 24 = 96. No quiero imaginar si después del concurso el acreedor inicia la ejecución hipotecaria, sobre eso escribiré otro día.
  2. Liquidación y venta de Unidad Productiva (UP). La compañía entra en liquidación y vende la UP. Suponiendo que la unidad productiva se hubiera valorado en 150 – going concern -, el inmueble (valorado en 80) pesa un  53,33% del total activo. Suponiendo que llega una oferta de 140 por toda la UP, a la nave le correspondería 74,66 (140×53,33%) que supera el valor del privilegio especial que era de 72. Conforme al art. 149.2.a) LC no es necesaria conformidad del acreedor hipotecario. Total a cobrar por la entidad financiera: 72 ó 80 no me queda claro.
  3. Venta individual por el 155.5 LC. No se logra vender la unidad productiva y llega una oferta de 110 unidades por la nave. Supera el privilegio especial, pero conforme al art. 155.5 LC se debe pagar hasta la ¿deuda originaria? dice la ley. Total a cobrar por la entidad financiera 110 (porque es menos de los 120 originarios)
  4. Venta en liquidación después del 155.2 LC. Como era previsible el convenio, durante la fase común la administración concursal, por el 155.2 LC, opta por seguir pagando la hipoteca para evitar la ejecución. Llega una oferta por el bien de 110 unidades (la misma de antes). Como el 155.2 LC no lo han reformado se debe pagar hasta el limite del valor de la garantía determinada conforme al 94.5 LC. Total a cobrar por la entidad financiera 72.

En resumen, que sobre el mismo bien con grantía real se pueden pagar al acreedor hipotecario 72, 80, 106 ó 110 dependiendo de cómo se venda el bien. Ahora imaginen por qué en todos los concursos las entidades financieras se oponen a las ventas de las unidades productivas y tienen poco interés en el convenio. La subasta es su mejor opción de cobro. La subasta, al mismo tiempo, es lo más ineficiente para el sistema porque se sufraga íntegramente con fondos públicos, tiene escaso beneficio colectivo porque no mantiene puestos de trabajo  y desincentiva la participación.

Todo esto, además, hay que tratar de explicárselo a los clientes y hay que llevarlo al registro de la propiedad para que, con la ley hipotecaria, se acuerde la inscripción. Todo un reto.

Tiene sentido que si el acreedor hipotecario hubiera iniciado la ejecución del bien antes del concurso se rija por las normas de la LEC, pero hacerlas encajar en concurso cuando el acreedor no ha hecho uso de su derecho, a mi entender, es poco operativo. Para ganar en seguridad jurídica y facilitar la entrada de inversores, lo mejor, sería que abierta la liquidación el acreedor hipotecario que no tenga ejecución separada cobre el 100% del valor de la garantía del texto definitivo o hasta donde alcance (que es venderlo a valor hoy).

En fin, vuelvo al inicio para señalar que a resultas de la conversación con mi compañero se me ocurrió ver escenarios numéricos para constatar lo que me decía: un día nos meterán a todos en la cárcel y no sabremos por qué.

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2 respuestas a Idas y venidas del art. 155 LC. La venta de inmuebles con hipoteca en concurso.

  1. Luis dijo:

    Idas y avenidas del 155

    Mario como bien dices en punto 4 en el punto 1 de convenio, como la nave la necesita el concursado/convenido, aplicará el 155.2, como aquí no hay realización de bienes no aplica el 155.5

    En cuanto al punto 2 creo que el acreedor privilegiado puede cobrar los 74,66 (superar el calor del privilegio especial art 94, si el precio proporcional lo permite con tope del 155.5)

    Punto 3 si no estamos en liquidación, aplica el 155.4 y necesitamos el Ok del acreedor con PE, otra cosa es con el Plan de Liquidación.

    Punto 4, ante el incumplimiento de convenio (considerando el convenio de los PE queda incumplido), entra en juego el 140.4 por 136 fuera quita y es de esperar nos inicie la ejecución de forma inmediata ya que este artículo le dice que no ha de esperar a abrir la liquidación y hasta deuda originaria, por desgracia no nos lo podemos quedar por el 155.2.

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  2. Juan Manuel. Sotillo. Gomex dijo:

    Me adjudique unos inmuebles en 2014.En subasta notarial Protocolo acordado por plan de liquidación según el 155.4 L. C. El acreedor con privilegio especial Sareb. Lo recurría todo el administrador concursal a pesar de ser adjudicatario no me da los títulos hasta una resolución firme al litigio con el acreedor quedando bloqueado mis títulos aunque se requiere al acreedor a que otorgue las escrituras de Cancelación que así esta acordado publicado y Por edictos en las condiciones de la subasta. Pues bien la Sareb Presenta ante la Audiencia un recurso de Apelación el cual mientras se resuelve el administrador concursal pide la conclusión el concurso. Sin que la Audiencia haya resuelto sobre el recurso de Apelación de la Sareb donde pide la nulidad de la subasta y lo actuado. La Audiencia me da la razón que es valida la Subadta y todo lo realizado en el plan de liquidación. Yo que soy un 3 de buena fe si el Administrador concursal a dado por Concluido el concurso quien me eleva a público mi inmuebles adjudicados. Esta claro que como la Sareb. No participó.. No realizó mejora de postura según las condiciones de la subasta por Extramporaneo O pleclusion Art 136 L. E. C. Es decir que savia que el capital de saldo de la concursada era de 9 euros por lo tanto si recurso en Apelación son dos años lo que la Audiencia resuelve y mientras a Concluido.
    Y mi pregunta es como se me dan a mi ahora los títulos si en otro procedo la Sareb esta ejecutando su hipoteca no sería una doble venta Art 251 Código Penal o me personó y pido como pieza separada una Tercera Mejor Derecho.
    O le pido al Juzgado que aprobó el plan de liquidación y esa venta extrajudicial por empresa especializada con carácter retroactivo el cumplimiento según condiciones de la subasta que si no eleva a público por no acudir a otorgar escrituras el acreedor con privilegio lo aria, el Juzgado por el Art 641 L. E. C. Y 149 ley concutsal.
    Lo comente a la Secretaría y me dijo que no por ser un proceso Extrajudicial.
    Entonces me pregunto a mi mismo si es el propio juzgado qien acordó por el 155.4 fuera extrajudicial y según las condiciones debería ser el que dictó esa resolución hoy Firme por la Audiencia que pone fin a ese litigio dando firmeza a todo lo actuado y a la Subasta quien tiene que darme los títulos con carácter retroactivo. Para dar así cumplimiento al Art 117 de nuestra constitucio
    Este caso esta toda vía sin resolver Ospino opciones que hacer para mejorar este sistema y estas Trampas que la Sareb realizó bajo mi punto de vista puesto que hay Doctrina sobre el 155.4 y se acordó así el plan de liquidación.
    Que puedo hacer Tercera mejor derecho solo con el título de Protocolo y el Auto girme de la Audiencia o esos bienes adjudicados en esa subasta se quedan en el limbo y lo ejecuta la Sareb en procedimiento Hipotecario.
    Esto no es un bulo a la jurisprudencia a la ley es una trampa o el Juzgado como comentó a partir de el Auto de la Audiencia me tiene que dar esos títulos aunque hay concluido el proceso por la Administración Concursal
    Este comentario por si ayuda a más personas o terceros de buena fe que compran cumpliendo todo los requisitos en subastad no se bean afectados.
    Os pido options siempre profesional que ayude a que los concursos sean más seguros y que hacer en estos casos.
    Un Saludo de Juan Manuel. Sotillo

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