Previo a las vacaciones siempre es complicado escribir pero lo cierto es que, en esta ocasión, con la ayuda de la Revista Jurídica de Catalunya ha sido más fácil. Me referiré a las resoluciones de la DGRN de 11 de septiembre de 2017 y de 20 de septiembre de 2017  que, a mi modo de ver, dicen una cosa y la contraria en materia de realización de bienes (subastas y ventas directas) así como umbrales mínimos de adjudicación.

Empezaré por la segunda (20/09/17). En apretado resumen, la resolución señala que el registrador debe denegar la inscripción si la adjudicación de un inmueble tras una subasta que ha quedado desierta se efectúa por debajo de los umbrales del 50% (para casos en que no es vivienda habitual) y del 70% (para casos de vivienda habitual, salvo que el importe por todos los conceptos sea superior al 60%). Es decir, que si la subasta queda desierta (de otro modo no aplica el 671 LEC), el ejecutante (generalmente entidad financiera) deberá adjudicarse por esos umbrales mínimos porque «(…) la interpretación de una norma no puede amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte y el enriquecimiento injusto de la otra (…)«. Sobre esa premisa, cuando los importes no alcanzan, entiendo que las alternativas son que el ejecutante bien consigna el resto hasta el 50% / 70% (60%), bien sube el importe de su adjudicación mediante escrito dirigido al juzgado (cuando tenga más crédito). La DGRN va más allá y señala que si fuera vivienda habitual operará el umbral del 70% del «valor de tasación» (o del 60% por todos los conceptos – principal, intereses y costas -). Hasta aquí poco que añadir, aunque me vienen a la cabeza varios supuestos de adjudicación por mucho menos que se han inscrito sin problemas. No sé hasta que punto serían revisables estas adjudicaciones a precios inferiores cuando hay avalistas y la adjudicación fue inferior a los umbrales del 50% – 70%.

Sin embargo, 9 días antes, en materia concursal, la DGRN señala lo contrario. Es cierto que el ámbito parece distinto: una realización (venta directa) es concursal y la otra no (subasta). Sin embargo, son dos formas equivalentes de realizar un bien y ambas están bajo el manto de un procedimiento judicial. Lo que señala la DGRN en esta resolución de 11 de de septiembre de 2017, es que, en concurso de acreedores, no se puede realizar un inmueble al margen de la subasta (es decir mediante venta directa) aunque esté aprobado en plan de liquidación cuando la venta se efectúa por debajo del valor de tasación a efectos de subasta dado en el momento de constituir la hipoteca. Todo ello, salvo autorización del acreedor hipotecario. Digo que es lo contrario a lo que va a sostener 9 días después:

1. Porque esta limitación va más allá de lo exigido en la resolución posterior. Lo que no tiene sentido es autorizar ventas al 50% en subasta y que al 80% (en venta directa) estén vedadas si no cuentan con la autorización del acreedor hipotecario.
2. Creo que la DGRN, de nuevo, confunde derecho real de garantía y crédito con privilegio especial. En el concurso de acreedores, la apertura de la liquidación tiene un efecto vital: hay que liquidar el patrimonio y el 49 LC alcanza a todos los acreedores.
3. Sobre al base de lo anterior, cuando no hay ejecución separada previa a la declaración de concurso, el bien se realiza en el procedimiento concursal. Para ello, se elabora un plan de venta de los activos (plan de liquidación) donde el acreedor hipotecario, lógicamente, puede participar. Pues bien, imaginemos que ha participado y que las alegaciones se han rechazado, se ha apelado y se han rechazado nuevamente. Trabajo en balde, el registrador, no inscribirá y, con el debido respeto a los tribunales, sin la inscripción todo lo anterior carece de valor porque la finca deja de circular en el tráfico hasta que no se «satisfagan» los requerimientos del registrador.
4. Los límites del 50% y del 70% son el único modo de garantizar una protección equivalente a la subasta, por eso el plan debe garantizar estos umbrales. Lo que no tiene sentido es que otra forma de realización aprobada por el juez mercantil – venta directa – tenga como «barrera» el derecho hipotecario que aunque importante, no es el único interés a tutelar en el concurso.

Todos los que nos dedicamos o hemos participado en procedimientos concursales hemos visto ofertas de las propias entidades (sus patrimoniales) por debajo del 50% y no digamos ya por debajo del 70%, incluso en sociedades donde había avalistas (sin entrar en los vínculos funcionales). Estas oferta se aceptan sistemáticamente, porque gozan del beneplácito del acreedor hipotecario, pero si un tercero ofrece un 60% del valor de tasación al constituir la hipoteca, entonces no, y el procedimiento queda «secuestrado» por el acreedor hipotecario. Es cierto que el 671 LEC sólo aplica cuando la subasta está desierta y de ahí los umbrales, pero al margen de lo anterior el juez del concurso debería garantizar una protección equivalente (50% – 70%) pero no estar sujeto a una subasta electrónica que puede costar recursos al concurso cuando tiene una oferta que supera esos umbrales de forma inmediata. De otro modo qué sentido tiene la alternativa del 155 LC, bastaría con decir en subasta todos los bienes inmuebles se realizarán mediante «subasta electrónica».

Los jueces mercantiles, en previsión, ya establecen en los planes de liquidación que las ofertas inferiores al 50% deben contar con la aceptación de la AC (con la eventual responsabilidad de ésta); pero hacerlas depender del valor de tasación dado, por ejemplo, 5 ó 8 años atrás, a mi juicio, es una barbaridad y colisiona con la obligación de realizar los bienes y el derecho a participar en igualdad de condiciones que el resto (dígase patrimonial participada de la entidad financiera).

Pensemos, el caso es real, en administrador de sociedad en concurso. La sociedad es propietaria de un bien inmueble que hay que liquidar, el bien está hipotecado y el administrador es avalista. El plan de liquidación prevé venta directa y se realiza por debajo del 50% porque el banco (su patrimonial, sic! en la que participa como minoritario, ) fue el único ofertante y, lógicamente, el acreedor hipotecario dió su aceptación a vender por debajo del valor de tasación. Al administrador, posteriormente, se le reclama todo el diferencial que es superior al 50%. Esto, a mi modo de ver, encaja bastante con lo de «(…) la interpretación de una norma no puede amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte y el enriquecimiento injusto de la otra (…)» que decía la DGRN en su resolución de 20/09/17. Y ahora, con toda esta complejidad, le intentamos explicar al ejecutado-adminisrtador que tiene que presentar el concurso (cuando carece de incentivos) y que no es exactamente lo mismo con lo que  él debe pagar más.