Ejecución hipotecaria y alquiler social forzoso. Ley 24/2015 del Parlament de Catalunya

Suelo escribir sobre cuestiones que afectan a todo el estado, entre otros motivos, porque  conforme al art. 149.1.6ª de la Constitución la competencia sobre la legislación mercantil y procesal corresponde al Estado.

Sin embargo, esta entrada analiza el derecho que se reconoce en Cataluña para obtener una oferta vinculante de alquiler social en caso de ejecución hipotecaria, si se dan determinados requisitos. Lo he llamado “alquiler social forzoso” La ley 24/2015 de 29 de julio del parlament de Catalunya para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda de Catalunya establece un complejísimo sistema para determinar en qué casos deberá ofrecerse. Me atrevo a pronosticar que ni un sólo ciudadano que no sea licenciado en Derecho (y de éstos muchos también) leyendo la norma sea capaz de saber si tiene derecho, qué pasos debe seguir y qué deberá pagar.

cimera-3MLa cuestión no es baladí pues, a mi entender, muchos ejecutados hipotecarios están en la situación que determina la norma. Para acceder a lo que llamo “alquiler social forzoso” trataré de establecer los requisitos que señala la norma seguidamente:

  1. El ejecutado deberá tener la condición de consumidor de conformidad con el art. 111.2.a) del codi de consum de Catalunya, es decir que actúe en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional incluidos los cooperativistas. El ámbito de la norma  parece extenderse también a deudores hipotecarios cuyo origen resulte de ser avalistas y fiadores (hipotecantes no deudores) que como consecuencia de la ejecución principal puedan perder su vivienda.
  2. El adquirente del inmueble en la ejecución hipotecaria, es decir, la entidad financiera en el 99% de los casos, tiene la obligación de comprobar si el ejecutado tiene (i) alternativa propia de vivienda y (ii) si está dentro de los parámetros de riesgo de exclusión (ver art. 5.1 al final).
  3. La determinación de que el ejecutado no tenga otra vivienda y que está en los parámetros del riesgo de exclusión se certificará por los servicios sociales municipales. A tal efecto, el interesado deberá acudir al ayuntamiento de su residencia y solicitar el informe correspondiente que se deberá dictar en 15 días según el art. 9. De la oferta de alquiler social por parte de la entidad se deberá dar traslado al Ayuntamiento en 3 días.
  4.  Para saber si se está en los requisitos de “riesgo de exclusión” he preparado un cuadro con lo que señala el art. 5.10 de la Ley. La ley distingue entre si el ejecutado es una sóla persona; una “unidad de convivencia” ¡vaya definición! o una persona discapacitada. Los importes que resultan, a mi juicio, no son tan bajos y pueden incluir a bastantes personas.
    El IRSC para 2015 está publicado aquí

     Riesgo de exclusión 1 pax Unidades de convivencia (familias) Discapacitado o gran dependencia
     Veces IRSC 2 IRSC 2,5 IRSC 3 IRSC
    ingreso anual €15.935,46 €19.919,33 €23.903,19
    mes x 14 €1.138,25 €1.422,81 €1.707,37
  5. El ejecutante, además, debe tener la condición de “gran tenedor de vivienda” (alucino con los nombres, la verdad). Condición que tendrá en todos caso una entidad financiera según el art. 5.2.a) de la Ley.
  6. El titular del contrato de alquiler social deberá, además, inscribirse en el registro de solicitantes de vivienda. Si se rechaza la vivienda que se ofrezca, el propietario de la vivienda, quedará excluido de la obligación de mantener el arrendamiento.

El apartado 5.11 de la Ley es importante porque permite extender la obligación de ofrecer “alquiler social forzoso” a las personas o unidades familiares (aquí se prescinde de las unidades de convivencia) que superen el volumen de ingresos siempre que haya informe de los servicios sociales que señale el inminente riesgo de pérdida de la vivienda y no disponen de alternativa de vivienda propia. Me pregunto cuándo no lo habrá.

De este modo, por ejemplo, una familia de 4 miembros (padre, madre, hijo1, hijo2) en el que ambos progenitores hayan perdido el empleo durante la crisis y la madre, actualmente, tenga un trabajo a tiempo parcial por el que cobre 800 €/mes, más 426€ del subsidio del marido, no alcanzarían los 1.422,81 € (ingresan 1.226 €) y, por tanto, tendrían derecho al “alquiler social forzoso“. En este caso ¿qué importe hay que pagar y cuánto dura el arrendamiento?

  1. El importe de la renta del alquiler social se elabora según el volumen de renta de la familia (ver art. 5.7). Si los ingresos de la familia son inferiores a 500 € se pagará un máximo de 50€ al mes. Si los ingresos no superan los 550 € se pagarán como máximo 64€ al mes. Y para el caso de ingresar más de 550€ se pagará el 18% del ingreso real de la familia. Tomando el ejemplo anterior la familia que ingresa 1.226 € pagaría un alquiler de 220,68 €/mes.
  2. El contrato de arrendamiento debe tener una duración de, al menos, 3 años.
  3. La entidad financiera puede ofrecer una vivienda alternativa en el mismo municipio siempre que no haya informe en contra de servicios sociales. En municipios grandes será poco probable porque habrá que mover a los menores de colegio, etc.

Como abogado se me plantean las siguientes dudas, la primera si se puede plantear la nulidad de actuaciones si el ejecutante no ha cumplido con lo dispuesto en el art. 5.1 de la Ley porque la disposición transitoria segunda de la Ley deja claro que habrá que ofrecerla a los procedimientos en trámite. Sin embargo, el ejecutante, casi con total seguridad, desconocerá la situación patrimonial del deudor con lo que debería efectuar el requerimiento como cautela para evitar la nulidad. Las sentencias del tribunal constitucional 62/216 y 259/15 hacen referencia a estas materias pero, a día de hoy, no hay auto de suspensión de la Ley 24/2015 por lo que está vigente.

La segunda duda, qué ocurre si durante la vigencia del contrato el ejecutado deja de estar en situación de riesgo de exclusión, parece que no hay control posterior. Esto puede fomentar comportamientos no perseguidos por la norma.

Y finalmente, qué ocurre si el deudor averigua a posteriori que cumpliendo los requisitos no se le hizo el ofrecimiento. A mi juicio, sólo lo quedaría una acción de daños y perjuicios pero no el realojo si la finca obra en poder de un tercero de buena fe.

Vuelvo al inicio, con independencia del acierto o no de la norma, veo dos grandes problemas, el primero la injustificable diferencia de trato entre la familia de ejemplo que viva en Cataluña y la que no. Y el segundo,  la dificultad para el destinatario de la Ley de comprender a qué tiene derecho, qué camino debe seguir y qué se debe comprometer a pagar. En cualquier caso, lo que si recomendaría a toda persona que se vea inmersa en este proceso es que acuda a servicios sociales para que libre el informe de si tiene derecho al alquiler social forzoso.

Me pregunto el impacto de esta norma en el procedimiento concursal que será mi próxima entrada.

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