El objetivo de este blog como se ha dicho es tratar temas eminente prácticos por lo que la explicación tratará, en lo posible, de ser lo más sencilla y aséptica posible.

BBVA compró UNNIM por un euro según nota de prensa del FORB de 27 de julio de 2012. Con este euro accedió a la custodia y gestión de unos 30.000 millones de euros en depósitos de la extinta UNNIM y, además, a una potencial clientela que los ostentaba (no he logrado encontrar una fuente fiable). Tras la adquisición, también se inyectaban 953 millones de euros por parte del Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) y además, el FROB, aseguraba respecto a los créditos «tóxicos» (los que las cajas agrupadas en UNNIM dieron antes de la crisis) hasta el 80% (http://www.frob.es/notas/20120307_FROB_Nota_prensa_reestructuracion_Unnim_PROT.pdf). Hasta aquí, a mi criterio, alucinante porque la mayor clientela sale gratis y la sinergia de 30.000 millones de euros, supongo, será rentable. La vuelta de tuerca resulta, de mi experiencia concursal, en que BBVA (como otros) podrá pedir al FROB mucho más dinero del previsto.

Que los promotores están mayoritariamente en concurso no es ningún secreto. Y aquí empieza lo más llamativo, trataré de ser lo más explícito aunque hay tecnicismos inevitables. En el concurso de acreedores de una promotora todos los pisos, suelos o bienes inmuebles tienen una hipoteca (carga) superior al precio de mercado (en otro caso no sería preciso el concurso se vendería se pagaría la carga y listo). Como las entidades previo al concurso de acreedores no aceptan quitas el concurso es inevitable. Los jueces mercantiles tras años lidiando con promotoras y con los límites de la Ley Hipotecaria y Concursal, con buen criterio, acordaron que en caso de liquidación de la entidad (99% de los casos de promotoras) cuando se vendiesen estos inmuebles no se aplicaría las normas de las ejecución hipotecaria (en estos la entidad financiera se lo adjudica por el 50% del valor de tasación esencialmente) y como la «carga» no debería desvirtuar el interés de posibles adquirentes se acordó dinamizar admitiendo ofertas por debajo del 50%. Pues bien, tenemos que ahora las patrimoniales de las entidades financieras en concurso (BUILDING CENTER, ALTAMIRA, etc. por citar algunas) son los únicos ofertantes en muchos casos por el déficit de publicidad (y por el deterioro de los pisos que ellos no han permitido arrendar). En definitiva que son los que hacen ofertas (muy alejadas de la carga, llegando a quitas del 75%). En este escenario no es nada difícil (de hecho es lo más probable) que el banco fije el precio por debajo del 50% que se le aplicaría fuera del concurso (adjudicándose al 20% si es un suelo y un 30- 40% si son inmuebles) con lo que tenemos que la entidad financiera  (i) se puede adjudicar el bien sin pagar tasa judicial (cuando es el usuario que en realidad ha generado el gasto al no admitir la quita antes de concurso), (ii) no hace falta que pague procurador ni abogado el juez del concurso, la oficina y la administración concursal le hacen este trabajo, (iii) evita molestas demandas de oposición a la ejecución por cláusulas abusivas y (iv) cobra más del FROB de lo que lo haría fuera del concurso. Vamos que a todos nos sale más caro. Esto creo que el FROB ni nadie lo explica adecuadamente.

Ejemplo numérico. Solar con hipoteca de 2,4 millones de euros y tasado por 4 millones en 2007. Sin concurso la entidad se la adjudicaría tras el hipotecario por 2 millones de euros (50% de los 4 millones) y podría pedir al FROB el 80% de 400.000 € (diferencial) lo que representa 320.000 €. En caso de que en concurso su patrimonial la compre por 0,5 millones de euros, el diferencial será de 1,9 millones que al 80% eleva la responsabilidad del FROB hasta 1,52 millones de euros.