Ventas de inmuebles en concurso. Criterio de la DGRN respecto a la cancelación de hipotecas. El mandamiento del juzgado no es suficiente.

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en resoluciones de 13 de octubre de 2014 y de 5 de septiembre de 2014 ha señalado el criterio para la inscripción de las ventas en concurso y la consiguiente cancelación de las hipotecas (privilegio especial) que afectaban al bien. Estas resoluciones son posteriores al RDL 11/2014 pero sobre hechos anteriores.

A mi juicio, la posición de la DGRN va más allá de lo razonable y otorga una protección exhorbitante al acreedor hipotecario. No obstante, mi opinión a efectos prácticos es irrelevante y sin la inscripción la parálisis es total. En un momento, además, en el que el comprador ya ha pagado el precio y es muy complicado volver atrás.

Desde el inicio de la crisis inmobiliaria las garantías accesorias del contrato principal (hipoteca) tienen menos valor que los préstamos (créditos) que garantizan. Las ventas fuera de concurso han sido imposibles por la negativa de las entidades financieras a asumir pérdidas de su créditos no dejando otra alternativa que el concurso. Dentro del concurso tampoco ha resultado especialmente ágil el tratamiento de las garantías (hipoteca en especial). Consciente de esta situación la exposición de motivos III, párrafo 4º de la RDL 11/2014 al limitar el valor de las garantías en el concurso ha señalado con meridiana claridad “Tampoco puede considerarse que la determinación del valor de la garantía sea un recorte del crédito garantizado. Es simplemente una valoración diferenciada del derecho principal y del derecho accesorio. No se pone en cuestión el derecho principal, sino que se permite aclarar qué parte del mismo se beneficiará del derecho accesorio y cuál no, debiendo en la segunda recibir el mismo trato que corresponda al crédito según su naturaleza.” Es decir, cuánto es el máximo a cobrar por la garantía sin perjuicio de que el diferencial corra la misma suerte que el resto de créditos en el concurso. Lo que la reforma tiene claro es que la garantía es, en la mayoría de casos, inferior al crédito que garantiza.

typicLa DGRN prescinde de este nuevo criterio y para cancelar la hipoteca, en las resoluciones señaladas, solicita lo siguiente:

1. En caso de venta por subrogación. Se encuentra un tercero que se queda con el bien y la carga. Para este caso, previsto en el 155.3 LC, será preciso el consentimiento del acreedor hipotecario. De este modo no habrá novación sino cuando haya aceptación.

2. En caso de venta sin subrogación. Si no hay autorización para la subrogación la DGRN exige que el precio se destine íntegramente al pago del crédito con privilegio especial. Ese pago determinará la cancelación de la hipoteca y la competencia del juez para emitir el mandamiento de cancelación. En este caso para la DGRN el pago del  privilegio especial es el pago íntegro de la hipoteca mientras que para el juzgado hasta donde alcance el privilegio conforme al nuevo art. 94 LC. Primer problema explicado aquí.

3. En caso de venta en liquidación (plan de liquidación). La más frecuente. La cancelación sólo tendrá lugar cuando se proceda a la enajenación del bien hipotecado (no antes aunque se libre mandamiento con la aprobación del plan de liquidación) y la venta se hará, en palabras de la DGRN, “con estricto cumplimiento de las exigencias impuestas en el apartado cuarto del  artículo 155 LC“. Segundo problema. Y aquí radica la verdadera dificultad dado que las ventas fuera del convenio dice el 155.4 párrafo 2º LC que “Si la realización se efectúa fuera del convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles.”

Como el mínimo que se hubiera pactado es, en realidad, el valor de tasación pactado en la escritura de constitución de la hipoteca (donde la tasación será muy superior al valor de realización o a cualquier oferta)  las ventas se pueden bloquear de nuevo pese a la reforma. Esto porque para la venta por precio inferior al que se hubiera pactado (el de tasación) la DRGN exige que se cumpla el doble requisito de (i) tasación por entidad homologada y (ii) aceptación del acreedor con privilegio especial de ese precio inferior. Esto motiva que sólo las patrimoniales de la banca puedan comprar. P.ej. Caixabanc solo aceptará que Buildingcenter compre por el 30% de la tasación o por el valor de la nueva tasación. Si la oferta es de tercero con no aceptar bloquea la venta.

4. Además de los requisitos anteriores, el mandamiento de cancelación deberá hacer constar (i) que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación, (ii) las medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial y (iii) que el plan de liquidación es firme. Respecto al primero de los requisitos la DGRN se salta tanto el traslado de copias del 276 LEC a personados así como los plazos que da el propio juzgado para alegaciones y obliga a una nueva categoría procesal que depende, en realidad, más del acreedor del juzgado pues en los actos de comunicación del 153 y siguientes LEC no existe esta categoría (el juzgado mercantil es un juez civil). Si no sirven los plazos para alegaciones no tendrá sentido concederlos. Respecto al segundo no sé qué quiere decir. Cómo un juzgado debe/puede relacionar estas medidas, en qué deberían consistir para ser suficientes para el registrado y por qué hay que revisar la función jurisdiccional cuando la competencia del 86 TER de la LOPJ y del art. 8 LC es clara.

En un post anterior ya expliqué la dificultad práctica que podría tener la reforma a efectos meramente registrales, ahora con las resoluciones de la DGRN todavía será más complicado. Ya apunté también que mientras no se modifique la Ley Hipotecaria para deslindar privilegio especial de hipoteca se podría correr el riesgo de que no se inscriban las compraventas y cancelaciones de los juzgados mercantiles y en esas estamos. Explicar esto a los terceros no juristas ya es misión imposible.

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2 respuestas a Ventas de inmuebles en concurso. Criterio de la DGRN respecto a la cancelación de hipotecas. El mandamiento del juzgado no es suficiente.

  1. Pingback: Por las buenas o por las malas: impugnación de la calificación del registrador. Sentencia ordenando cancelar las cargas de un bien propiedad de la concursada. | Mario Palomar – abogado

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