Activos inmobiliarios y cargas en concurso. Impacto de la reforma del RD 11/2014. Posible solución y ventas a precio real

El RD 11/2014 de 5 de septiembre (ver BOE aquí) introduce una serie de reformas significativas en materia de venta de unidades productivas y de liquidación. En este post me centraré en el impacto de la reforma respecto al reconocimiento del privilegio especial (hipoteca) y los efectos en caso de realización del bien y que, a mi juicio, aporta un criterio que puede dinaminzar y desatascar mucho los concursos con inmuebles.

A partir del día 8 de septiembre de 2014 las garantías (hipoteca) que las entidades financieras, principales titulares de estas garantía, tengan sobre bienes inmuebles de la concursada se valorarán de forma distinta a como venía haciéndose. El nuevo art. 94.5 LC señala el modo de reconocer el privilegio (es decir el valor de la hipoteca a efectos concursales para poder liberar el bien por ese importe). Dado que la redacción puede parecer a primera vista algo compleja lo ilustraremos con un ejemplo: ALFA, SL es propietaria de una nave industrial donde se desarrolla la actividad, en 2010 (tras una refinanciación) se otorga una garantía hipotecaria a favor de una entidad financiera. La escritura de constitución del préstamo hipotecario valora la finca en 150 y concede un préstamo hipotecario de 100. Hasta ahora la entidad comunicaba el crédito y se reconocía un privilegio de 100 (más intereses y costas) sin más. Con el nuevo 94.5 LC se procederá del siguiente modo (i) se tasará la finca de nuevo para conocer el valor razonable actual, (ii) del resultado de la tasación se reconocerá hasta un 90% de privilegio por lo que siguiendo el ejemplo si la tasación de hoy fuese de 75 (imaginemos una caída del 50%) el límite máximo del privilegio especial (hipoteca) sería de 67,5 (resultado de 75×90%). Lógicamente, si hubiera segundas hipotecas,  quedarán excluidas de privilegio alguno. El diferencial de la entidad financiera hasta 100, es decir, 32,5 más el importe de las segundas hipotecas serán, en el concurso, créditos ordinarios (o lo que corresponda conforme a la calificación de los créditos por la AC). Conviene destacar que esta valoración no implicará modificación registral alguna. Es un juego de valores puramente judiciales para determinar el valor a entregar a la entidad financiera para liberar el bien.

Foto casaLa cuestión no es baladí porque cuando llegue la liquidación (el 95% de los concursos son de liquidación según dijo el ministro Sr. De Guindos en rueda de prensa el pasado viernes 5 de septiembre) la realización del bien, conforme al 155 LC, obliga a entregar a la entidad financiera el importe del privilegio y no más. Siguiendo con el ejemplo, como la finca se tasó a valor actual en 75, pongamos que se vende por 70. A esto la entidad no se puede oponer porque supera el límite de los 67,5. Con lo obtenido, de hecho, en cuanto a 67,5 serán para la entidad financiera titular de la primera carga (único privilegio) y los restantes 2,5 quedarán para la masa activa sin perjuicio del reconocimiento de 32,5 (resultado de 100 – 67,5 reconocidos como privilegio) con la calificación que corresponda (previsiblemente, ordinario) y con el orden de pagos del 157 LC. En mi opinión en estas condiciones se podrá conseguir un doble efecto (i) activará el mercado inmobiliario porque se podrán ofrecer inmuebles a valor de mercado y (ii) las cargas dejaran de ser una barrera en concurso dado que valor del privilegio nunca debería superar valor razonable – por eso se toma el 90% -.

Otro tema es quién paga la nueva tasación si no hay masa, algo, por desgracia, relativamente frecuente. Como la conducta, entiendo, es debida para la emisión del informe debería ser la propia administración concursal quien avanzase el importe. Aunque se podría resarcir con el diferencial del 10% de la venta que en un mundo perfecto debería quedar para la masa. Veremos en futuras entradas el impacto de otros aspectos de la reforma.

Anuncios
Esta entrada fue publicada en Concurso de acreedores, Derecho bancario, Garantías. Guarda el enlace permanente.

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

w

Conectando a %s