La semana pasada pude leer dos resoluciones que para un catedrático de derecho civil del siglo pasado serían impensables. No digo que esté mal pero es raro ver como instituciones muy rígidas se van diluyendo. Me referiré en dos entradas, una de «deuda sin garantía» y otra de «garantía sin deuda». Por partes.

La resolución de la DGSFP de 27 de noviembre de 2025, publicada el 12 de marzo de 2026 (no entiendo la demora en publicación) sería la cara de «deuda sin garantía» porque aborda un supuesto, no tan poco habitual, en el que un cotitular de una finca entra en concurso y existe una hipoteca sobre la total finca. La STS 178/2025 sería la cruz de «garantía sin deuda» porque la hipoteca constituida por el hipotecante no deudor, no se extingue aunque se exonere la deuda cuyo cumplimiento aseguraba (siguiente entrada).

Desde la perspectiva económica la hipoteca no tiene mucho misterio. Las entidades financieras cuando prestan dinero a dos o más adquirentes para la adquisición de un inmueble, constituyen una garantía (hipoteca) sobre la total finca de modo que si el deudor/es dejan de atender la obligación de pago pueden dirigirse contra el bien. Si hay varios titulares del inmueble las entidades exigen que todos ellos consientan en constituir la hipoteca que gravará la finca para, de este modo, asegurar el cobro contra el bien con independencia de los titulares y/o deudores que hayan, o de las transmisiones que ocurran respecto del bien, etc. Son reglas de eficiencia básicas. Esta evidencia económica es lo que en derecho se ha venido a denominar la «indivisibilidad de la hipoteca» recogida en el art. 125 LH y 217 del RH. La indivisibilidad de la hipoteca, dice la resolución «supone que la misma (sic! hipoteca) persiste integra e idéntica, aunque el crédito o la finca posteriormente se dividan o, aunque se extinga la comunidad entre los titulares, salvo que así lo acuerden acreedor y deudor procediendo a la distribución de la garantía» vamos, que la hipoteca es inmune a las vicisitudes del crédito o de la titularidad del bien, salvo conformidad de la entidad financiera, pudiendo el acreedor dirigirse contra el bien para el cobro de su deuda pese al cambio de titular.

El art. 225.1 TRLC por su parte indica que, en concurso, tras la venta «se acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales.» La contradicción es clara, mientras no hay concurso la venta del bien no afecta a la hipoteca (125 LH) pero si se vende en concurso se ordena la cancelación de la hipoteca (225.1 TRLC).

La resolución resuelve la contradicción acordando que le Ley Concursal es ley especial y por tanto se debe acordar la cancelación de la hipoteca sobre la mitad (o la cuota que sea) que se haya realizado dentro del concurso porque en el concurso se vende «libre de cargas«.

La claridad (algo que me gusta de la doctrina registral) es meridiana en el párrafo final «la adquisición por el mejor postor de la mitad indivisa del concursado implica que la garantía hipotecaria pase a recaer únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien, como consecuencia de la subasta y por la necesidad de armonizar ambas normativas, quedará minorada la responsabilidad hipotecaria en la cantidad correspondiente al remate, si consta su entrega al acreedor hipotecario, y ello sin perjuicio de las relaciones internas entre codeudores.» Es decir:

1. Tras la realización de la mitad (o la cuota que el concursado tenga) se cancela la hipoteca sobre esa cuota transmitida.
2. La restante mitad (o la cuota que sea tras las realización) sigue respondiendo del total de la deuda sin perjuicio de la minoración de la hipoteca por el importe remate aprobado (siempre que conste la entrega al acreedor).
3. Ello sin perjuicio de la relación entre los codeudores (acción de regreso)

La cuestión en lo económico tiene su miga. Imaginemos un matrimonio titular de un inmueble hipotecado donde cada uno ostenta el 50%. El valor del inmueble es de 20 y la hipoteca de 16.

• Uno de los cónyuges se declara en concurso y se realiza en subasta su cuota del 50%. Previsiblemente el precio obtenido no será la mitad del valor razonable por la tasa de descuento de la indivisión y de no tener la posesión, pongamos que compra por 5 (la mitad de 10, es decir, un descuento del 50%).
• El adquirente conforme a la doctrina de la DGSFP tendrá el bien libre de cargas.
• El cotitular pasará a responder con su mitad de todo lo no pagado 11 (16-5).
• Imaginemos que luego se pide la división de la cosa común por el adquirente y se vende por 20 en subasta porque aquí sí, se vende la total finca, no hay descuento.
• El nuevo cotitular post concurso cobra 10 porque su mitad no respondía de nada, con un beneficio de 5 (10-5).
• El cotitular originario  cobrará «0» porque su mitad responde de 11 (16-5) y como le tocan «sólo» 10, sigue debiendo 1 (si es que era deudor del contrato principal).
• Además, como el crédito será ordinario o subordinado, se exonerará para entre los deudores con lo que no le podrá reclamar nada.

Es cierto que al cotitular le queda el retracto entre comuneros pero si no dispone de capacidad de pago, será complicado. Esta remodelación de la indivisibilidad permite realizar comportamientos o planificaciones previas a la declaración de concurso, o de garantías contextuales, donde se pueden producir asimetrías muy importante entre el precio de venta y las cuotas de propiedad o de deuda.