Derecho de desistimiento en contratos de arrendamiento por legislación especial COVID. Decret 34/2020 y RDL 35/2020.

El pasado 23 de febrero venció el plazo de los 3 meses de suspensión de la actividad que señala la normativa catalana para poder “desistir” del contrato de arrendamiento en los locales de negocio. Imaginemos, por un momento, que todo fuera sencillo, que el legislador atendiera a sus ciudadanos y que los operadores económicos supieran a qué atenerse; pues no, a escribir ríos de tinta sobre la aplicabilidad de la medida o no. Si alguien de los que dicta la norma se jugase el precio de la incertidumbre, desde luego, se lo pensaría dos veces. En fin.

Los antecedentes son relativamente sencillos:

  1. El 14 de marzo de 2020 se declara el estado de alarma.
  2. El 21 de junio de 2020 finaliza la última de las prórrogas del estado de alarma, quedando sin vigencia el declarado en marzo de 2020. En parte por la escasez de apoyos políticos con los que afrontar las prórrogas.
  3. El 13 de julio de 2020 se coordina entre el estado y las CCAA el “Plan de respuesta temprana en un escenario de control de la pandemia por COVID-19
  4. El 25 de octubre de 2020 se declara, de nuevo, el estado de alarma mediante RDL 926/2020. El art. 2.2 del RDL 926/2020 señala que la autoridad delegada competente será el Presidente de cada una de las comunidades autónomas. De este modo, el Ministerio de Sanidad coordina siendo la autoridad real el Presidente de cada comunidad autónoma. En síntesis, que las medidas serán de las CCAA sin perjuicio de la posible intervención del Estado.  
  5. En el decreto 17/2020 de la Generalitat de Catalunya, del mismo 25 de octubre, la autoridad delegada en Catalunya (President en funciones, no es una broma), subdelega en los departaments de Salut e Interior (PROCICAT) “a fin de que adopten las resoluciones para hacer efectivas las medidas que sean necesarias durante la declaración del estado de alarma en el territorio de Cataluña
  6. La autoridad delegada en Catalunya, el 1 de noviembre, dicta la Resolució SLT/2700/2020 en cuyo art. 6.2 acuerda la suspensión de la actividad (vamos, cierre forzoso) de los centros comerciales y superiores a 400 metros. Estas medidas se prorrogan mediante Resoluciones SLT 2875/2020, 2893/2020, 67/2021, SLT 133/2021 y SLT 436/2021
  7. El 20 de octubre de 2020, la Generalitat dicta el decret 34/2020 en el que regula la “compensación” en los contratos de arrendamiento derivada de la orden de cierre. Esencialmente la medida consiste en que si hay cierre se paga el 50% de la renta y si hay cierre parcial (reducción del aforo) la parte reducida se compensa al 50% (es decir, si se permite el 30% de aforo, se paga por el 30% que se sigue autorizando+la mitad de los reducido=30%+35%=65%) y que si las medidas se extienden durante tres meses en el periodo de 1 año, se puede desistir del contrato sin penalizaciones.
  8. El 3 de noviembre se prorroga el estado de alarma hasta el 9 de mayo de 2021 mediante el Real Decreto 956/2020 manteniendo a las “autoridades delegadas” como competentes para adoptar las restricciones en sus respectivas CCAA.
  9. El 4 de noviembre de 2020 se produce la convalidación en el Parlament de Catalunya del RD 34/2020, previo debate parlamentario y sin la oposición de ninguna de las fuerzas políticas (tampoco es broma, vid. pág. 142) 
  10. El estado el 22 de diciembre de 2020 dicta el Real Decreto 35/2020 donde regula, prácticamente lo mismo que el Decret de la Generalitat, con la salvedad del derecho de desistimiento por el mantenimiento de las medidas de cierre forzoso.
  11. El 2 de febrero de 2020, con publicación el 24 de febrero (es decir, vencido el plazo de los 3 meses), se anuncia la reunión de la comisión bilateral Estado – Generalitat por la posible invasión de competencias del Decret 34/2020 de conformidad con el art. 183 del Estatuto de Autonomía con los efectos del 33 de la LOTC, es decir, la ampliación hasta 9 meses para la interposición del recurso de inconstitucionalidad, es decir, hasta julio de 2021.

Las decisiones de las “autoridades delegadas” en España, es decir de las comunidades autónomas, en el periodo noviembre 20 – febrero 21 han sido muy dispares (v gr. la restauración en Madrid, apertura de centros comerciales hasta las 18 horas en Andalucía, toque de queda a las 20 en Castilla, hostelería en el País Vasco, etc.) Lo que es indiscutible es que Catalunya es la comunidad que más restricciones ha acordado y la que más las ha mantenido en el tiempo.

Al margen de valoraciones sobre si la delegación en cada comunidad autónoma es el mejor modo de gestión de la pandemia (yo creo que pudiera haber tenido sentido si se hubiera aplicado coordinadamente porque la afectación es cambiante según el lugar y el momento), lo cierto es que si permites que la entidad delegada adopte medidas de cierre unilateral durante más de 100 días, le tienes que dejar legislar sobre los efectos. Lo que, desde luego, en el ámbito privado no tiene ningún sentido es dictar una norma estatal única para los efectos cuando las medidas son completamente dispares. A mercado único, medida única, pero si troceamos el mercado las legislación única no servirá de nada, vamos, que igual a los iguales y desigual a los desiguales.

Por otro lado, si lo que se pretende es que alguien esté más de 90 días cerrado, ingresando “0” y que siga pagando la renta al 50%, sin una sola ayuda (teniendo como respuesta el encogimiento de hombros, un ICO avalado o le medio engañamos con el 80/20) es irritante. Más aun cuando ahora, en febrero de 2021, tras 80 días de cierre incluyendo uno de los periodos de mayor venta del año (las rebajas de enero) se reúne la comisión bilateral, para nombrar una subcomisión (tampoco es broma) para elevar conclusiones sobre una posible “invasión de competencias”, que no tiene efecto suspensivo alguno, y que sólo genera incertidumbre. Inaudito. 

Es de sobras conocido que las penalizaciones por desistimiento previstas en los contratos de arrendamiento de centros comerciales son muy elevadas, de hecho, con carácter general suponen el mismo precio que si el contrato se hubiera cumplido hasta el plazo acordado (indemnidad para la propiedad que cobra el 100% del precio del contrato bien por rentas, bien por indemnización). Por tanto, tras 100 días sin ingresos (repito 100 días ingresando “0”, pagando la renta al 50% y los consumos mínimos al 100%) se deja al empresario anclado a un contrato que si  teóricamente ¿incumple? por desistir activa unas indemnizaciones a las que, por causa de las decisiones de la autoridad, con seguridad no podrá hacer frente. Sólo en un mercado eficiente y con incentivos equitativos la mejor solución sería un acuerdo (P.ej. suspensión de la renta mientras el cierre a cambio de desactivar el desistimiento, o ampliando las penalizaciones si se produce, o extendiendo el contrato, etc.) entre las partes pero si uno no tiene incentivos para negociar, es imposible.

En lo jurídico, a mi entender, rige lo siguiente:

  • El decret 34/2020 es válido desde su publicación en el BOE – DOGC
  • Ha sido convalidado sin voto alguno en contra por el Parlament dentro del periodo legal de 30 días (art. 64.2 EAC
  • No ha sido objeto de suspensión por ninguna disposición derogatoria estatal ni autonómica.
  • El anuncio de la reunión de la comisión bilateral Estado-Generalitat no contempla medidas cautelares sobre la disposición (vid supra).
  • En consecuencia, la norma a día de hoy es válida, y lo seguirá siendo mientras (i) no se interponga recurso de inconstitucionalidad o (ii) se derogue por otra disposición.

Supeditar el ingreso o la supervivencia de un negocio detrás del cual hay familias y trabajadores a la negociación política de turno en el marco actual, quizá no es la vía asegurar un mayor descontento y desconfianza por parte de los ciudadanos.

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