Alternativas para los deudores hipotecarios en situación vulnerable durante el estado de alarma.

En esta segunda entrada me centraré en los deudores hipotecarios y las alternativas de que disponen por la crisis del COVID-19 durante el estado de alarma. Como señalé en la entrada de arrendamientos las medidas del gobierno sólo aplican a los deudores hipotecarios / fiadores o avalistas que sean persona físicas y que, además, estén en situación de vulnerabilidad. En consecuencia, las sociedades mercantiles siguen pagando y además les podrán exigir intereses de demora si no lo hacen durante el estado de alarma (ver art. 15.2 RDL 8/2020), no obstante, tienen abiertas la líneas ICO para financiación en los términos del art. 30.1 RDL 8/2020 con lo que los impagos, en su caso, deberían mitigarse por la nueva financiación.

Respecto a los acreedores hipotecarios se da la especial circunstancia de que los umbrales de vulnerabilidad iniciales (art. 9 RDL 8/2020) se han modificado en el RDL 11/2020 para extenderlos más, creo que en grandes ciudades era casi imposible que afectase a propietarios reales teniendo en cuenta el precio de la vivienda y el necesario ingreso para poder acceder a la compra vivienda. El inconveniente es que los umbrales no se cumplían en el momento de la cuota de marzo con lo que la medida, a pesar de los anuncios dados, sólo será aplicable a estos a partir del 1 de abril. En cualquier caso, como en la entrada de arrendamientos, he confeccionado una tabla para que cada uno pueda verificar su situación, sin más ánimo que el estrictamente divulgativo, deberá consultar con un profesional o con la entidad financiera si realmente cumple los requisitos. Dadas las limitaciones técnicas del blog y la cuota de suscripción dejo el link para descarga

Sólo para el caso de que usted sea un deudor hipotecario / fiador / avalista en situación de vulnerabilidad podrá acceder a la moratoria de hasta 3 meses en el pago de la cuota de la hipoteca. Esta medida se extiende a tres tipos de préstamos con garantía hipotecaria:

  1. Los préstamos con garantía hipoteca destinados a la adquisición de la vivienda habitual.
  2. Los préstamos con garantía hipotecaria de empresarios o profesionales (personas físicas) afectos a la actividad económica. P.ej. Local de peluquería adquirido por el autónomo.
  3. Los préstamos con garantía hipotecaria de otras viviendas distintas de la habitual en régimen de arrendamiento.

En lo que hace referencia a los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores, tienen un doble derecho, en primer lugar el que hace referencia a su vivienda habitual, regulado en el art. 8.2 RDL 8/2020. Si la vivienda habitual del avalista fuera la garantía dada a un familiar (por ser lo más frecuente) para la adquisición de la vivienda habitual del familiar y, además, está en situación de vulnerabilidad, podrá solicitar la aplicación de las mismas medidas que el deudor principal (moratoria). En segundo lugar, cualquier fiador, avalista o hipotecante no deudor, podrá solictiar al acreedor (banco) que agote todo el patrimonio del deudor principal antes de dirigirse contra el suyo. Ciertamente parece una medida bastante útil, sin embargo, con la posición judicial de que el fiador no podía ser demandado en el procedimiento hipotecario sumario no sé el verdadero alcance de la medida.

Por lo que respecta a los deudores hipotecarios en vulnerabilidad para solicitar la moratoria del pago de hipotecas deberán:

  1. Dirigir comunicación a la entidad financiera (o acreedor privado si es el caso) entre el 18 de marzo y los 15 días posteriores a la finalización del estado de alarma (hoy sería hasta el 28 de abril). Me pregunto qué ocurre con los deudores hipotecarios enfermos e ingresados que físicamente no puedan hacer esta comunicación (dada la premura del plazo). Los plazos son peligrosos cuando son tan breves y se esperan picos de ingresos elevados.
  2. La entidad financiera (acreedor) deberá implementar la medida en 15 días y la suspensión del pago de la cuota hipotecaria y sus intereses será de 3 meses, ampliables por el Consejo de Ministros.
  3. La entidad financiera comunicará la modificación al Banco de España.
  4. La alteración del contrato no hace perder el rango hipotecario del acreedor (es decir si era primera carga, seguirá siéndolo), art. 13.3 RDL 8/2020.
  5. La novación exigirá escritura pública y registro de la propiedad cuyos honorarios se bonifican al 50% por estas causas (art. 16 RDL 8/2020)

La medida, para ciudades como Barcelona, Madrid y otras capitales, a mi modo de ver,  deja fuera a mucha gente que sin ser legalmente “vulnerable” (todos lo somos en realidad) no le sobra nada a final de mes. Vuelvo con ejemplo numérico, familia de 2 progenitores y 2 hijos que ingresa 2.000 € / mes se considera no vulnerable. Con una hipoteca de 1.300 € porque ambos están en ERTE e ingresaban el doble, tienen 700 € para todo el mes 4 personas; sin suspensión de pagos corrientes será complicado llegar a final de mes. Por eso me extraña que en redactado del RDL 8/2020 esté el 15.2 que obliga al pago de intereses de demora de todos los créditos a los que no les afecte el RDL 8/2020, es redundante para mal.

Nuevamente, aquellos que se aprovechen de la medida sin cumplir con los requisitos serán responsables de los daños y perjuicios (entiendo que frente a la entidad financiera, quizá también ante el notario y registrador) según el art. 16 RDL 8/2020. Los perjuicios según el RDL 8/2020 serán, al menos, el beneficio obtenido. Creo que con esta redacción sólo incluiría la obligación de pagar las cuotas aplazadas (3 meses) con su interés ordinario y el de demora pactado en contrato por el periodo hasta el pago. En estos procesos, la carga de la prueba a la hora de acreditar el “engaño” es de la entidad financiera. En este sentido se aparta del RDL 11/2020 que teniendo un artículo similar no señala quién es el obligado a la prueba para los arrendamientos.

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