Modificaciones en materia de arrendamientos durante el estado de alarma. Arrendatarios en situación de vulnerabilidad y posibilidades que se presentan.

En las actuales circunstancias el Gobierno está adoptando una serie de medidas tendentes a paliar los efectos de la pandemia del COVID-19, como curiosidad, el virus se llama SARS-coV-2 mientras que la enfermedad es la COVID-19. En consecuencia, las medidas tienen como misión paliar los efectos, eminentemente económicos, de la enfermedad. Tengo como propósito efectuar una serie de entradas analizando las medidas adoptadas para que se pueda conocer con el máximo detalle las alternativas de cada uno así como los pasos a seguir.

En esta primera entrada me referiré a los arrendamientos y su tratamiento durante el estado de alarma. De esta modalidad de contrato se ha ocupado el RDL 11/2020 quizá con algo de retraso porque a las rentas del mes de marzo no les afecta. En cualquier caso, el Gobierno ha optado por un régimen de mitigación que sólo aplica a las personas físicas y que, además, estén en situación de vulnerabilidad (salvo el régimen de prórrogas que veremos a continuación). Como consecuencia de lo anterior, las personas jurídicas, imagino, verán paliados los efectos vía financiación extraordinaria a través de la líneas ICO a que me referiré en otra entrada, o bien mediante medidas posteriores que se publiquen en otros reales decretos.

Para saber si está en el ámbito de protección del decreto he creado una tabla (por si no la he incorporado bien a la entrada, si desea saber su situación puede comprobarlo pinchando en el siguiente link)

La única medida que aplica a todos los arrendatarios (inquilinos) que sean personas físicas  y estén o o en situación de vulnerabilidad es el que hace referencia a la prórroga de los contratos cuyo vencimiento se produzca durante el estado de alarma. Para todos ellos el arrendatarios tiene derecho a una prórroga automática según lo dispuesto en el art. 2 RDL 11/2020 cuyos requisitos son los que siguen:

  • Sólo aplica a los contratos en que finalice la prórroga del 9.1 LAU (duración obligatoria de 3 años ó 5 años obligatorios a instancias del arrendatario según de cuando fuera el contrato) o de l 10.1 LAU (cualquiera de las prórrogas posteriores si el contrato ya estuviera en prórroga) durante el periodo entre el 16 de marzo de 2020 y hasta los 2 meses después de la finalización del estado de alarma, si éste acaba en abril, por ejemplo, sería hasta junio.
  • Para acceder a la prórroga, arrendatario (inquilino) deberá remitir comunicación al arrendador solicitando la prórroga. Es importante llevar a cabo estas comunicaciones para asegurar la efectividad de la medida. Dado que no es posible acudir a las oficinas de Correos y el envío de Burofax es limitado, entiendo que la remisión de correos electrónicos o el canal de comunicación habitual, siempre que fuese posible dejar algún soporte o rastro del envío serían suficiente. Debería ser muy sencilla ya que siendo forzosa sólo es necesario ponerlo en conocimiento del arrendador.
  • En cuanto a la duración de la prórroga si hay acuerdo se estará a lo pactado por las partes, por ejemplo, si a los dos les convienen 3 meses, se estará a ese plazo. 
  • A falta de acuerdo, el arrendador deberá acceder a lo solicitado con un límite máximo de 6 meses de prórroga forzosa para el arrendador.
  • Durante la prórroga del contrato aplicarán las mismas condiciones.

A partir de aquí para la aplicación de cualquier otra de las medidas previstas en el Real Decreto 11/2020 será necesario tener la condición de persona en situación de vulnerabilidad que describen los arts. 5 y 6 del propio RD, por eso he creado la tabla. He agrupado las medidas por bloques:

Respecto a los procedimientos de desahucio en curso, es decir, desahucios pendientes de vista o de lanzamiento a 16 de marzo de 2020. En estos procesos:

  • En primer lugar hay que esperar hasta la finalización de la suspensión de los plazos procesales, por ahora 13 de abril de 2020 hasta entonces no se practica actuación judicial alguna.
  • El arrendatario (unidad familiar) no debe tener alternativa habitacional.
  • Para comunicar su situación de vulnerabilidad deberá presentar escrito, con la documentación acreditativa, dirigido al Letrado de la Administración de justicia para que éste notifique a los servicios sociales y acuerde la suspensión, por 6 meses máximo del lanzamiento o de la vista de oposición, parece que el plazo lo decide el Letrado discrecionalmente a la vista del informe de servicios sociales.
  • Si el propietario también en vulnerabilidad dará traslado a servicios sociales para que emita informe y con ambos decidirá el alcance de la suspensión (vaya cuadro, la verdad)

Moratorias o condonación del pago de la renta: necesariamente hay que estar en situación de vulnerabilidad. Hay que diferenciar si el arrendador es “gran tenedor” o un “arrendador normal”.

  • Grandes tenedores (aquellos que tienen más de 10 inmuebles – pisos -, o más de 1.500 m2 en arrendamiento)
    • El arrendatario debe dirigir comunicación al arrendador donde deberá especificar las medidas de aplazamiento temporal y extraordinario que propone. Ídem respecto al canal de comunicación indicado anteriormente en la prórroga.
    • Recibida la comunicación aplicará lo que las partes libremente acuerden.
    • A falta de acuerdo, el arrendador en 7 días deberá comunicar al arrendatario una de las siguientes opciones:
      • Reducción del 50% durante el estado de alarma y el mes siguiente.
      • Moratoria del pago de las rentas durante el estado de alarma y hasta 4 meses después de finalizar el estado de alarma. Las cuotas aplazadas se devolverán en 3 años sin intereses.
  • Arrendamientos ordinarios (resto)
    • El arrendatario debe dirigir comunicación al arrendador en el plazo de un mes desde el 1 de abril de 2020 solicitando el aplazamiento o condonación de la renta y la concreción de los extremos, ídem respecto al canal de comunicación indicado anteriormente.
    • Si hay acuerdo entre las partes se estará a lo pactado.
    • A falta de acuerdo el arrendador comunicará  al arrendatario en 7 días las alternativas que le plantea respecto a la solicitud.
    • Si se aceptan por el arrendatario ok.
    • A falta de aceptación por el arrendador, el inquilino podrá acceder al sistema de ayudas del Gobierno pendiente de desarrollo porque será necesaria Orden del Ministerio de Transportes (art. 10 RD 11/2020). En cualquier caso tendrá un tope  de 900 € mensuales previo informe de servicios sociales.

Acceso a la financiación bancaria para el pago de rentas: también hay que estar el régimen de vulnerabilidad.

    • Los arrendadores que acrediten haber comunicado el aplazamiento o la condonación y se les haya negado podrán acceder a préstamos a interés “0” y sin comisiones para el pago de la renta de la vivienda habitual, no de otras.
    • El estado avalará el 100% del importe concedido por la entidad financiera.
    • El plazo máximo de devolución será de 6 años, prorrogables durante 4 años más y sin gastos de ningún tipo.

Régimen especial para los solicitantes de medidas que “engañen” o no cumplan los requerimientos y hayan accedido a las medidas, el art. 7 del RDL 11/2020 señala la responsabilidad por daños y perjuicios que será de, al menos, el beneficio obtenido por la indebida aplicación de la norma. Por ejemplo, si accedió al 50% de condonación deberá devolverlo con intereses, de ahí la importancia de determinar si se cumple con los umbrales. No costaba mucho, creo, generar una tabla para que los ciudadanos pudieran saber si pueden acceder o no, porque para el ciudadano medio, al que eminentemente se le dirige la norma, el redactado y las condiciones son demasiado técnicas. También los servicios sociales, en adelante, van a tener bastante ocupación con la emisión de los informes.

Creo que la medida puede llegar tarde para algunos ciudadanos ya que nada aplica al mes de marzo. También creo que los umbrales son muy bajos para algunas ciudades como Madrid, Barcelona, San Sebastián, etc. donde el ingreso mínimo debe ser muy alto para atender la renta. Por ejemplo, una unidad familiar que ingrese 2.000 € (cada uno en ERTE) con dos hijos con un alquiler de 1.000 €, con los límites de IPREM señalados es “No vulnerable” cuando la renta disponible para 4 personas es de 1.000 €, es decir, 250 € / persona mes, si tienen que seguir pagando todas sus obligaciones (parking, coche, seguros, etc.).

Otra cuestión de redacción que he advertido, quizá es un error de interpretación mío, es que la vulnerabilidad, según el art. 5.1.a) RDL 11/20202 se mide “en el mes anterior a la solicitud de la moratoria“. Es decir, si a alguien le metieron en ERE a por ejemplo 25 de marzo, quizá sus ingresos no sean tan bajos todavía (sí en abril) de modo que no podrá solicitar la medida hasta mayo donde sí podrá acreditar el cumplimiento de los requisitos. En cualquier caso, creo que la buena voluntad en la aplicación de la norma debería matizar este requisito.

Esta entrada fue publicada en Alquiler social, Arrendamientos, COVID-19, Estado de alarma, Juicio verbal, Moratoria, Sin categoría, Vivienda, Vivienda habitual. Guarda el enlace permanente.

2 respuestas a Modificaciones en materia de arrendamientos durante el estado de alarma. Arrendatarios en situación de vulnerabilidad y posibilidades que se presentan.

  1. Katy dijo:

    Muy interesante! Compartido!

    Me gusta

  2. Pingback: Alternativas para los deudores hipotecarios en situación vulnerable durante el estado de alarma. | Mario Palomar – abogado

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