Por motivos profesionales, recientemente, he tenido que estudiar el reconocimiento de los créditos de una Junta de Compensación (JC) en concurso de acreedores. Es un tema que hasta la reforma de septiembre de 2014, entiendo, generaba poco debate al existir tantos privilegios como cargas inscritas había en el registro de la propiedad. Sin embargo, desde la reforma creo que tiene un alcance mucho mayor. Para que se entienda mejor describiremos, muy resumidamente, un supuesto:

1. Una compañía adquiere 4 solares para llevar a cabo una promoción en 2009. Como se trata de un polígono industrial por desarrollar, conforme a la normativa urbanística, se crea una junta de compensación que efectúa una liquidación provisional de lo que costará la urbanización y se repercute proporcionalmente a cada finca. Los costes de urbanizar eran de unos 2,3 millones de euros. Tal liquidación, se inscribe como afección en el registro de la propiedad.
2. La adquisición se financia con un préstamo hipotecario. La hipoteca también se inscribe en el registro.
3. Tras varias refinanciaciones en 2011 y en 2013, en 2015 los socios deciden presentar el concurso.
4. Entre 2009 y 2015 se realizan parcialmente las obras de urbanización. Presentado el concurso la JC comunica un crédito de 1,7 millones de euros.
5. El valor actual (tasación) de las 4 fincas es de 3 millones de euros. Los costes de urbanización inscritos son 2,3 millones y las cargas hipotecarias 3,2 millones de euros. En 2 de las 4 fincas, las hipotecas tienen rango anterior a los gastos de urbanización.
6. El total de cargas sobre las fincas es de 5,5 millones y el valor a fecha de concurso es de 3 millones de euros. Hay un déficit teórico de 2,5 millones de euros.

Las cuestiones son (i) qué privilegios se reconocen (ii) a quién, (iii) qué importes y (ii) en qué orden. Es decir, en el hipotético caso de que se venda la finca ¿quién cobra?

Un matiz muy importante es que desde la reforma operada por el RDL 11/2014 conforme al art. 94.5 LC los privilegios no pueden superar el valor de los 9/10 partes del valor de la garantía. En nuestro caso, los privilegios no pueden superar los 2,7 millones de euros (3 millones * 90%). Sinceramente, antes de estudiar el asunto hubiera señalado que el crédito de la JC sería contingente (a expensas de la liquidación final) y las hipotecas, hasta el límite de la garantía, privilegiado especial.

El Tribunal Supremo (TS) en sentencias de 23 julio 2015 (ROJ STS 3724/2015), de 21 julio 2014 y de 15 djulio 2014 (ROJ: STS 3745/2014 y ROJ STS 3169/2014) ha tenido ocasión de pronunciarse sobre los créditos de las juntas de compensación. Las sentencias son muy claras:

• La Junta de Compensación es un órgano de naturaleza administrativa con personalidad jurídica propia (art. 114 TRLS)
• El crédito de las JC deriva de la necesaria realización de obras públicas (art. 175.3 RGU)
• La finca responde del pago de los gastos de urbanización, y además, como señala el art. 126 RGU la afección será preferente a cualquier otra, incluso hipotecas y otras cargas anteriores.
• Conforme al Art. 19 Reglamento Hipotecario quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar los titulares reales incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el registro con anterioridad.
• Conforme a los arts. 158 y 159 de le Ley Hipotecaria operan como hipoteca legal tácita. Aquí, matizo, estando inscritos, a mi juicio, ya no son tácitos sino reales.
• En definitiva, dicen las SSTS, que conforme al art. 90.11º LC «son obligaciones de carácter real que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad.» Por ello, son créditos con privilegio especial.

Los argumentos son indiscutibles y la posición del TS es clara: los gastos de urbanización pasan por delante de cualquier otro (con independencia del orden) salvo los del Estado. Aplicando el criterio del TS al ejemplo anterior de los 2,7 millones, límite del valor de la garantía, procedería reconocer 1,7 millones como privilegiado a la JC y el resto (1 millón de euros) a los acreedores hipotecarios, el resto del crédito de las entidades financieras (2,2 millones) será ordinario. Casi nada.

Durante la liquidación, si se vende, hay que (i) ordenar al registrador que cancele las cargas – incluso las hipotecas – aunque sean cargas anteriores con la previsible negativa del registrador sin la participación del acreedor hipotecario, (ii) hay que entregar un dinero a la junta de compensación por unos trabajos que, quizá, aun no haya desarrollado y pendientes de ulterior liquidación lo que, la verdad, creo que no es nada sencillo, y (iii) hay que advertir adquirente de que, quizá, le reclaman más importe en función de la recepción definitiva de la obra. Así explicado puede parecer sencillo, pero articular esto y conseguir un comprador que asuma estas contingencias se me antoja francamente complicado.

Si no acude nadie a la venta y se subasta pueden ocurrir esencialmente tres alternativas:

1. Que acuda un postor. Habrá que hacerle las mismas advertencias señaladas en el apartado anterior. No hay propiamente purga total.
2. Que sólo acuda la entidad financiera. En ese caso no puede adjudicarse la finca contra su privilegio (va segundo, incluso con inscripción anterior) sin la asunción expresa de los gastos de urbanización salvo que los consiguen o pague. Imposible desde un punto de vista económico, sólo le falta poner más dinero.
3. Que no acuda nadie. En ese caso tampoco se pueden aplicar los criterios de venta libre sin tipo mínimo (ver criterios de los jueces de Barcelona) y con purga de cargas. Lo que se alzará será, a lo más, las hipotecas pero en ningún caso los gastos de urbanización.

Veremos.